Apport personnel pour l’achat immobilier
Pour acheter la maison de ses rêves ou faire un investissement locatif, l’apport personnel est indispensable. Cette somme d’argent vient compléter le prêt que vous accorde une banque, pour couvrir les frais d’acquisition du logement. Comment constituer cet apport, et à hauteur de combien est-il pertinent de débourser ?
Apport personnel : définition
L’apport personnel correspond au montant financé par le propre argent de l’emprunteur, à l’occasion d’un prêt immobilier. Même si aucun montant minimum n’est théoriquement requis, « mettre de l’apport » dans un projet permet de limiter le montant de la somme empruntée, et constitue un bon point vis-à-vis de la banque pour décrocher un financement.
L’apport personnel est aussi le plus souvent considéré comme indispensable lors d’un achat immobilier, car les banques refusent de financer les frais annexes à un crédit.
Rappelons que ces frais peuvent facilement atteindre 10 à 20 % du capital emprunté, puisqu’ils comprennent : les frais de notaire, les frais de garanties, les frais de dossiers et autres honoraires d’agence ou de courtiers immobiliers.
De fait, un financement à 110 % qui couvre l’ensemble de ces frais, devient rare aujourd’hui, et reste réservé à l’investissement locatif.
Pour financer une acquisition, un emprunteur doit donc dépenser une certaine somme d’argent, en mobilisant des fonds propres, dont la source peut être :
- Ses revenus et son épargne personnelle : Livret A, Plan d’épargne en actions (PEA), assurance-vie, Plan d’épargne-logement (PEL)…
- Des donations, héritages, ou prêts familiaux
- Des bénéfices provenant de la revente d’un bien
- Une participation d’entreprise.
Les prêts aidés accordés sous condition de ressources personnelles par certaines collectivités comme le PTZ (prêt à taux 0 pour les primo-accédants), le Prêt action logement ou le Prêt d’accession sociale, sont considérés aussi, par la plupart des banques, comme de l’apport personnel.
Quel est l’apport personnel minimum ?
Combien mettre d’apport dans son prêt immobilier ? Lorsque l’on a de l’épargne de côté, la question se pose au moment d’emprunter. Car, si rien n’est légalement imposé, chacun sait que l’apport reste un critère important dans l’étude du dossier de prêt par la banque.
Avant la remontée des taux et des prix du marché, un apport personnel minimum (ou apport standard) correspondant à 10 % du montant du capital emprunté a longtemps été de mise.
Pour l’acquisition d’une résidence principale, il vise à couvrir les frais annexes.
Pour un achat de 150 000 euros, on comptait donc environ 15 000 euros d’apport.
(Il s’agissait d’un montant minimum bien sûr, pour rendre le dossier de prêt recevable, mais il n’était pas interdit, et même recommandé, de mettre plus.)
Aujourd’hui, la situation s’est tendue sur le marché immobilier et les banques augmentent symétriquement leurs exigences vis-à-vis de leurs emprunteurs. Cela se traduit par une hausse des montants au niveau des apports personnels demandés pour un prêt.
On n’hésite plus à parler aujourd’hui d’un montant de 40 % d’apport minimum pour décrocher un prêt.
Néanmoins, il faut garder à l’esprit que chaque établissement prêteur a ses règles propres et que chaque dossier est particulier. Il ne convient donc pas de baisser les bras pour un emprunteur qui n’aurait pas en banque les sommes adéquates, mais plutôt de multiplier les établissements bancaires démarchés.
Autre point important : ne jamais se délester de toute son épargne pour mettre de l’apport dans son projet immobilier, à plus forte raison pour un investissement locatif. Une épargne dite « de précaution » est indispensable pour affronter les coups durs.
Pensez qu’en cas de vacance locative, par exemple, aucun loyer ne rentre. Mieux vaut donc avoir conservé « une poire pour la soif » pour continuer d’honorer ses mensualités vis-à-vis de la banque !
Pourquoi est-il est bon de « mettre de l’apport » dans un prêt ?
Il y a des avantages évidents à constituer un bon apport pour un projet immobilier.
Il s’agit d’abord d’un point fort indéniable pour décrocher son prêt auprès des banques. Celles-ci ont besoin de garanties, on le sait, et sont rassurées par la capacité d’un emprunteur à épargner sur le long terme. Dès lors, la présentation de justificatifs d’un apport provenant de relevés bancaires sur lesquels une épargne est versée tous les mois est un bon moyen de consolider son dossier emprunteur.
Un apport important permet également de réduire le montant emprunté, soit de réduire ses mensualités de prêt et ses intérêts.
Il peut aussi permettre d’emprunter sur de plus courtes durées.
Attention, il n’est pas toujours pertinent dans le cadre d’un investissement locatif quand les intérêts d’emprunt sont défiscalisés.
Mettre un bon apport en balance est aussi, naturellement, un argument de négociation avec son banquier pour décrocher son prêt. Mais attention, un banquier ne vous croit pas sur parole : il faudra joindre des justificatifs au dossier d’emprunt.
Moyennant quoi, un bon apport devient aussi un moyen de négocier de meilleures conditions de prêt. Il peut s’agir d’emprunter plus, ce qui permet, dans le cadre d’un investissement locatif, de tabler sur de meilleures rentabilités futures.
Soit, tout simplement, d’obtenir de meilleures conditions de crédit en négociant son taux de crédit et en faisant baisser certains frais : pénalités en cas de remboursement anticipé, frais de dossier, taux de l’assurance emprunteur…
- Bon à savoir
Il n’est pas raisonnable de songer achat immobilier sans un minimum d’apport personnel
- Les conditions actuelles du marché amènent les banques à augmenter le montant minimum d’apport demandé
- Un montant minimum demandé de 40 % d’apport sur le capital emprunté n’est pas rare en 2023.