Simulation frais de gestion locative
Qui a dit que la vie d’un investisseur immobilier est un long fleuve tranquille ? Non, car il doit en savoir assez long sur le marché immobilier et sur le plan administratif et fiscal pour bien gérer son bien. Une simulation de ses frais de gestion locative l’aide pour cela, car elle contribue à optimiser le rendement locatif de son bien. Gros plan sur ce calcul qui permet de mieux préparer un projet d’investissement immobilier.
Qu’est-ce que la gestion locative ?
La gestion locative représente l’ensemble des tâches utiles à l’administration d’un bien mis en location.
Elle a un coût en temps et en argent, qui impacte la rentabilité d’un projet.
Il faut mesurer l’importance de ces tâches avant de décider de les accomplir soi-même, ou de les déléguer à un professionnel.
Ces tâches sont réparties dans le temps : avant la mise en location, pendant et après.
La gestion locative avant location comporte :
- la publicité pour louer le bien
- la recherche du locataire
- sa mise en location
- les visites
- l’étude des dossiers et la sélection du locataire
- la rédaction du contrat de bail
- la réalisation de l’état des lieux d’entrée.
En cours de location :
- l’encaissement des loyers et les relances
- la mise à jour des charges
- les relations avec la copropriété et le paiement des charges
- l’entretien du logement et les petits travaux
- le règlement juridique des litiges.
À la sortie du logement :
- la réalisation de l’état des lieux de sortie
- la restitution du dépôt de garantie.
La loi impose de plus en plus de contraintes à un propriétaire. Aussi, pour ne pas perdre de temps, et par crainte de commettre des erreurs, de nombreux propriétaires ont recours à la délégation de gestion. Ils signent alors avec un prestataire, agence immobilière ou gestionnaire de biens, un mandat de gestion locative.
Le service a un coût mensuel qui vient impacter le rendement du bien, mais qui s’avère souvent avantageux du fait de l’expertise immobilière du prestataire pour l’entretien du bien (qui peut être un appartement ou une maison).
L’État met un simulateur en ligne à la disposition de tout propriétaire pour l’aider à partager entre lui et son locataire certains frais facturés par une agence immobilière. Il s’agit de la création du dossier pour le locataire, de la visite du logement, et de rédaction du bail.
Les frais de gestion locative
Les honoraires pratiqués par les agences sont libres, aussi, est-il vivement conseillé de comparer les tarifs et de faire jouer la concurrence.
Il faut compter en moyenne laisser tous les mois un pourcentage calculé sur le montant du loyer qui s’échelonne entre 6,3 et 13 %.
Il faut préciser que cet investissement se justifie aussi par les conseils qu’une agence immobilière est capable de donner en matière locative, juridique, fiscale…
Elle est capable, par exemple, d’aider les propriétaires à choisir leur régime fiscal ou à connaître les avantages d’une défiscalisation, avec un dispositif comme le Pinel.
Elle les aide aussi à valoriser leur bien en entreprenant les travaux exigés par l’État.
D’une manière générale, les conseils d’une agence aident les propriétaires à calculer et optimiser leur rentabilité locative, quel que soit le type de bien.
Comment calculer des frais de gestion locative ?
Les agences immobilières spécialisées dans la gestion locative calculent leur frais, appelés également honoraires de gestion, de 2 manières : par rapport au loyer perçu ou par rapport au loyer nu et aux charges.
Elles proposent ensuite un tarif unique, qui incluent les prestations standard : encaissement des loyers et relances locataires, révision des loyers, suivi des petits travaux, régularisation des charges, aide au calcul des revenus fonciers et à la déclaration d’impôts.
Le tarif prend en compte les éléments suivants :
- la nature du bien (appartement ou maison)
- sa surface
- le loyer perçu
- le montant des charges.
Pour parler concrètement, sur des revenus locatifs estimés à 200 000 € par an, si l’agence retient 9 %, alors voici le calcul auquel il faut s’attendre :
M = (20000 x 9) /100 = 1800.
Le coût d’une gestion locative varie selon le niveau des services, les prestataires proposant des services complets étant bien sûr les plus chers. Certains contrats mettent, par exemple, l’accent des frais comme la relance des locataires en cas de défaut de paiement.
Une étude des Echos a mis en évidence les tarifs pratiqués à Paris :
- Mise en location : environ un mois de loyer
- Prix de la gestion locative seule : entre 4,8 et 9,6 % des loyers
- Prix de l’assurance loyers impayés : entre 1,8 et 3, 2 %
- Coût des honoraires de l’agent immobilier pour les visites, et la rédaction du bail immobilier : 2,7 %.
Comment optimiser les frais de gestion locative ?
En raison des disparités tarifaires, pour économiser sur les frais de gestion locative, faites établir plusieurs devis avant de choisir une agence.
Définissez aussi bien en amont les services dont vous avez besoin. Vous pouvez par exemple réduire les coûts si vous trouvez vos locataires par vous-mêmes.
Choisir et souscrire vous-même à une assurance loyer impayés serait aussi plus économique.
Attention aux prestations « complémentaires » qui ne font pas partie de la gestion courante et qui augmentent la note.
- Bon à savoir
Il est important de négocier son taux dès départ. Cela peut faire de grosses différences de coût, notamment si l’on change souvent de locataires. Pour ce faire, sachez que cela sera plus facile si vous avez plusieurs biens en location.
Une attention particulière doit être portée à la TVA, en vérifiant si les taux de frais de gestion sont hors taxe ou TTC, de manière à éviter les mauvaises surprises.
Enfin, il est possible de réaliser rapidement une simulation en ligne aujourd’hui, en renseignant les caractéristiques du bien locatif dans un simulateur. Pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif, le régime du réel est souvent conseillé. En effet, il permet de déduire vos charges telles que vos frais d’agence de vos revenus fonciers : pensez-y !