Plan de financement immobilier
Lors de l’achat immobilier d’un logement, aussi bien pour un investissement locatif, que pour l’achat de votre future résidence principale, il y a de fortes chances que vous ayez à souscrire à un prêt immobilier. Les caractéristiques de ce prêt dépendent de votre situation personnelle, de votre profil, mais aussi de votre apport financier disponible.
Il est donc intéressant de se questionner en amont sur les moyens disponibles pour le financement de votre projet d’achat immobilier. Pour cela, établir un plan de financement avant de trouver le logement de vos rêves peut vous aider à cadrer votre recherche.
Qu’est ce qu’un plan de financement immobilier ?
Le plan de financement peut se présenter sous différentes formes, mais le plus simple pour vous va être de réaliser un tableau. Celui-ci doit comprendre vos différentes dépenses courantes, ainsi que celles liées à votre futur projet de crédit immobilier. En parallèle, vous devez aussi indiquer vos différentes sources de revenus.
En mettant en relation ces différentes données, vous allez pouvoir déterminer votre capacité d’emprunt et donc le montant du prêt immobilier que vous allez pouvoir emprunter à votre banque.
Établir un plan de financement permet d’anticiper et de de déterminer en amont si votre projet d’achat immobilier est réalisable, ou s’il n’est qu’une douce utopie… Enfin, le plan de financement peut aussi servir dans le cas où vous souhaitez faire appel à un courtier.
Comment faire un plan de financement immobilier ?
Réaliser son plan de financement pour un projet d’achat immobilier peut sembler complexe. En suivant ces différentes étapes, vous allez voir que finalement ça ne l’est pas tant que ça :
1- Commencez par déterminer le montant de l’apport personnel que vous pouvez déduire à l’achat de ce logement. Il est important donc de bien évaluer la valeur du bien que vous souhaitez acquérir. Cette somme est très importante car c’est un indicateur très positif qui peut rassurer les banques lorsque vous ferez vos demandes de crédit. N’oubliez pas de prendre en compte la revente de votre ancien bien si vous êtes déjà propriétaire. Attention, le but n’est pas d’y mettre toutes vos économies. Gardez un peu d’épargne de précaution.
2- Renseignez-vous sur les aides et prêts complémentaires existants pour votre achat. Celles-ci peuvent vous aider à financer une partie de votre projet d’achat. Pour cela, vous pouvez vous tourner vers le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou encore certains crédits d’impôts (en fonction du profil du bien acheté).
3- Listez toutes vos dépenses actuelles et futures. Cette partie doit concerner vos dépenses actuelles (comme par exemple un crédit voiture), mais aussi les futures dépenses correspondant à votre achat immobilier (emprunt, frais de notaire, assurance emprunteur, …)
4- De la même façon, répertoriez aussi toutes vos sources de revenus et leur montant.
La comparaison de tous ces paramètres va vous permettre de déterminer votre capacité d’endettement. Dans tous les cas, celle-ci ne devra pas dépasser les 33 % de vos revenus mensuels. Cela va vous permettre d’ajuster le budget à prévoir pour l’achat de votre futur bien.
Si jamais vous n’êtes pas à l’aise avec les tableurs informatiques, vous pourrez réaliser une simulation sur Internet.
Comment effectuer son plan de financement immobilier ?
Afin de réaliser un plan de financement le plus juste possible, il est important de ne pas oublier de pièces dans son dossier.
Les dépenses à intégrer
Les dépenses à intégrer dans votre plan de financement comprennent toutes les montants engendrés par l’acquisition du bien. On peut donc inclure :
- Le prix du bien net vendeur ;
- Les frais d’agence immobilière, si jamais la transaction passe par un professionnel de l’immobilier ;
- Les frais de notaire sur votre achat immobilier : ils sont aux alentours de 7,5% ;
- Les travaux éventuels : il est conseillé de faire passer un ou plusieurs artisans afin qu’ils établissent des devis comparatifs ;
- Les frais de dossier bancaire : qui sont généralement obligatoires lors de la souscription à une offre de prêt (pour l’étude de votre dossier) ;
- La garantie hypothèque : si jamais vous décidez de passer par ce type de garantie.
Les ressources à faire figurer
Concernant les ressources à indiquer sur votre plan de financement, vous pouvez inclure :
- Votre apport personnel provenant de liquidités disponibles sur vos comptes ou livrets ;
- Un apport dû à la vente de votre ancienne résidence principale ;
- Les éventuelles aides complémentaires auxquelles vous êtes éligibles.
Vous n’êtes pas obligé d’y indiquer vos salaires. Cependant, il vous faudra tout de même vérifier que vous respectez un taux d’endettement inférieur à 33% pour pouvoir souscrire à un prêt.
S’il s’agit de votre premier achat immobilier nous avons un article dédié à ce sujet.
Exemple de l’établissement d’un plan de financement pour un projet d’achat immobilier
Julien et Léa sont en couple depuis quelques années. Ils ont enfin décidé de passer le cap et d’acheter leur premier appartement à deux. Ils sont tous les deux en CDI et disposent de revenus confortables de 5000 € net mensuel.
Ils ne sont pas éligibles à un prêt conventionné et disposent d’un apport de 30 000 €.
Ils ont récemment visité un appartement de 3 chambres qui les intéresse. Celui-ci est à la vente 250 000 € et nécessite un rafraîchissement estimé 30 000 € par l’artisan.
Voilà comment Julien et Léa ont construit leur plan de financement immobilier :
Revenus | Dépenses | ||
Apport | 30 000 € | Prix d’achat | 250 000 € |
Frais de notaire | 18 750 € | ||
Frais de dossier | 3 000 € | ||
Reste à financer | 271 750 € | Travaux | 30 000 € |
Total | 301 750 € | Total | 301 750 € |
Julien et Léa doivent donc trouver une banque qui accepterait de leur prêter environ 270 000 € pour acheter cet appartement.
Avec un taux d’intérêts de 3,3 % sur une durée de 20 ans et une assurance emprunteur à 0,35 %, le coût de la mensualité de remboursement est de 1650 €. Grâce à leurs revenus confortables, ils passeront tout juste sous la barre des 33 % d’endettement. Julien et Léa devraient donc pouvoir souscrire un prêt auprès d’une banque