Assurance loyer impayé
L’assurance loyer impayé, autrement appelée garantie loyers impayés ou GLI, est une protection contre ce qui est le risque locatif le plus redouté d’un propriétaire : les impayés de loyer. Même si ce fléau reste relativement rare, il est en sensible augmentation aujourd’hui, et justifie ce type de garantie pour vivre sa vie de bailleur plus sereinement.
Comment fonctionne l’assurance loyer impayé ?
Une assurance loyer impayé simplifie la gestion locative en mettant le bailleur à l’abri des soucis d’impayés durant la durée d’un prêt. Cette assurance ne peut concerner qu’un logement à usage d’habitation.
Outre la protection contre les impayés, une GLI propose, selon les contrats, plusieurs garanties visant à prévenir les risques non seulement d’impayés, mais aussi de litiges et de procédure juridique, ainsi que de dégradations immobilières de l’habitation.
En cas de sinistre, l’assureur se supplée donc au locataire défaillant dans le paiement du loyer. Chaque contrat est différent, mais les conditions d’indemnisation suivent des grandes lignes.
Le délai d’indemnisation va de 2 à 4 mois en cas d’impayés, ce qui contraint le bailleur à attendre son premier remboursement (sachant qu’il a 2 mois pour délivrer un commandement de payer à son locataire suivant le retard de loyer). Puis, selon les contrats, l’indemnisation devient ensuite mensuelle ou trimestrielle.
Une assurance loyer impayé amène une souplesse supplémentaire : le locataire n’a pas besoin de garant qui se porte caution pour lui (sauf en cas de locataires étudiants ou apprentis).
Qui peut souscrire une assurance loyer impayé ?
Un propriétaire a intérêt à souscrire une assurance loyer impayé lorsqu’il est investisseur, et qu’un défaut de paiement ou une période de loyers impayés, va lui causer du tort en compromettant la rentabilité de son investissement immobilier.
Il faut savoir, en effet, que des loyers impayés s’additionnent vite pour atteindre des sommes conséquentes. Sans trésorerie suffisante, l’investisseur peut se retrouver en difficulté vis-à-vis de la banque pour assurer le remboursement de son prêt. D’autant plus que s’il doit faire face à une expulsion, des frais d’huissier et d’avocat vont venir alourdir la note. Plusieurs dizaines de milliers d’euros peuvent alors partir en fumée !
Une garantie loyer impayé est donc très indiquée lorsque l’on veut s’assurer d’une protection contre ce type de risque. À plus forte raison, lorsque les recettes locatives d’un bien sont destinées à créer des revenus complémentaires ou à préparer une retraite.
Un propriétaire peut la souscrire dès la signature du bail ou dans les 2 semaines suivant l’installation du locataire dans le logement. Si un incident de paiement se déclare dans les premiers mois, il sera ainsi couvert.
Les avantages de l’assurance loyer impayé
Une garantie loyer impayé sécurise un dossier de prêt vis-à-vis de la banque, et aide un propriétaire à faire face sereinement à sa gestion locative.
Elle présente les bénéfices suivants :
- protéger le propriétaire des impayés, des dégradations immobilières, ou d’un départ prématuré de son locataire, durant toute la durée de la location
- préserver le revenu locatif et le rendement d’un investisseur
- rassurer la banque (bien que cette assurance ne soit pas obligatoire pour décrocher un prêt)
- posséder une clause de gestion de contentieux en cas de crise
- rentrer dans les charges pour être déductible des impôts lorsque l’on est imposé au régime du réel
- assurer une protection juridique (sur option) en cas d’utilisation du logement contraires aux conditions du bail d’habitation
- protéger contre les dégradations immobilières (sur option également).
Une assurance GLI ne fonctionne pas pour un bail commercial, et ne couvre pas non plus les impayés pour une résidence étudiante.
Les coûts d’une assurance loyers impayés
Le coût d’une garantie loyer impayé est calculé sous forme de taux. Ce taux correspond chaque mois à un pourcentage du montant du loyer. Ce montant varie, en fonction du contrat : de 2,5 à 5 % du loyer annuel charges comprises.
Cela reste un coût non-négligeable : pour un loyer de 600 euros/mois, le coût de cette assurance peut avoisiner les 18 euros.
Mais le prix de cette assurance peut être vite amorti, car les primes d’une gli sont fiscalement déductibles des charges locatives et des impôts, avec le régime du réel.
Il est conseillé de demander un devis pour comparer plusieurs assurances.
Attention cependant à ne pas surestimer l’importance des taux aux dépens des garanties !
Les limites de l’assurance loyers impayés
Parmi les facteurs qui freinent la souscription des propriétaires, se trouvent la difficulté de trouver un locataire éligible. Pour réduire les risques, de lourdes contraintes pèsent au niveau du choix du locataire.
Elles sont imposées par les assureurs. Le propriétaire doit donc impérativement trouver un locataire présentant les meilleures garanties avant de conclure le bail. Ce dernier doit présenter des justificatifs :
- d’une situation stable : locataire en CDI uniquement, ou retraité, dirigeant d’entreprise ou membre d’une profession libérale (potentiellement étudiant cautionné)
- d’une excellente solvabilité : le locataire doit avoir des revenus mensuels supérieurs 3 à 4 fois au montant du loyer (on parle aussi de taux d’effort inférieur à un tiers des revenus).
Les exigences des assureurs ont parfois pour effet de décourager les bailleurs qui ont du mal à trouver un locataire éligible à toutes ces conditions. En cas de sinistre, l’assureur vérifie toujours le dossier du locataire et il ne verse pas d’indemnisation si les contraintes d’éligibilité n’ont pas été respectées.
Et en cas de changement de locataire, l’assurance doit préalablement valider le nouveau dossier des locataires entrant.
- Bon à savoir
Si un locataire est en place dans le logement sans incident de paiement depuis plus de 6 mois, il devient alors éligible à une gli, quel que soit son taux d’effort et sa situation professionnelle.
Pour s’assurer d’être bien couvert par une gli, il faut éplucher toutes les clauses de garantie avant de souscrire, car tous les contrats ne se valent pas.
Voici les points d’un contrat d’assurance loyers impayés qu’il importe de surveiller :
- le délai de franchise, qui impose un certain temps avant le paiement de la première indemnisation
- l’existence d’un plafond maximal de remboursement qui varie selon
l’assureur - la durée du contrat : souvent illimitée, certains contrats ne prévoient néanmoins que 30 mois d’indemnisation
- le taux d’effort demandé au locataire
- le coût de la protection juridique et des frais de procédure
- le plafond des frais de remise en état d’un logement en cas dégradations immobilières pour les assurés intéressés par cette garantie. Prévue pour que le bailleur n’ait rien à débourser entre 2 locataires, cette garantie implique que le logement ne soit pas reloué avant le règlement du contentieux
- la présence d’une garantie vacance locative (sur option)
- la procédure à respecter en cas de loyers impayés, pour que l’assureur honore ses engagements.
Pour se protéger des loyers impayés, il est aussi recommandé au propriétaire d’inclure au bail de location une clause de résiliation automatique en cas de défaut de paiement des loyers et des charges.