Les questions à poser au notaire à l’achat immobilier
Acheter sa maison ou son appartement est probablement le plus gros achat financier que vous aurez à faire durant votre vie. Il se peut que celui-ci vous stresse et vous amène à vous poser de nombreuses questions comme notamment : est-ce que je vais avoir des frais en plus ? Maîtriser son achat immobilier, et notamment les frais de garantie de votre prêt immobilier, est la priorité pour monitorer parfaitement son budget et ses mensualités.
1 – Vers quel notaire se tourner et quels seront les frais ?
Les frais de notaire sont supportés par l’acheteur, mais c’est souvent le notaire du vendeur qui préside à la vente.
Néanmoins, en vue de défendre ses intérêts futurs, l’acheteur peut exiger de faire intervenir une autre agence notariale. Les frais sont alors divisés entre les deux offices notariaux, et l’acte sera rédigé par l’office mandaté par l’acquéreur.
C’est lui qui supporte ce que l’on appelle les « frais de notaire » lors d’un achat. Leur montant est clairement indiqué dès l’annonce du bien (on parle de prix FAI), mais on sait rarement à quoi ils correspondent.
- Bon à savoir
L’office notarial ne retient que 20 % de ces frais pour ses émoluments. Le reste du budget revient à l’État, avec la taxe sur la publicité foncière (TPF), prélevée au profil de l’administration fiscale, et des débours (frais que le notaire doit engager pour rédiger un document comme le compromis de vente).
2 – En quoi consiste un compromis ou une promesse de vente ?
C’est un avant-contrat que le droit n’oblige pas à établir, bien qu’il soit intéressant, car il retient le bien immo pour l’acquéreur, tout en lui laissant encore un espace, avec des clauses suspensives, pour se rétracter. Ces clauses conditionnent le plus souvent la conclusion de la transaction immobilière à l’obtention du crédit immobilier accordé par la banque, ou d’un permis de construire pour financer des travaux.
Ce type de document sécurise une vente, le vendeur n’ayant plus le droit de vendre sa maison ou son appartement à un autre acquéreur. En retour, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation d’un montant égal à 10 % du prix du bien immo.
La durée du compromis est fixée au contrat. La rétractation de l‘acheteur n’est possible que dans 2 situations : dans les 10 jours qui suivent la signature sans conditions, ou en invoquant l’une des clauses portées au contrat.
Si aucune de ces conditions n’est remplie, le vendeur a le droit :
- De conserver l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement dans le cadre d’une promesse de vente.
- De tenter de forcer la vente du logement devant le tribunal de grande instance dans le cadre d’un compromis.
Il n’est pas obligatoire de faire appel à un notaire pour établir ce document qui peut se faire entre particuliers, sous seing privé.
3 – Combien de temps entre le compromis de vente et l’acte définitif ?
Il se passe un certain délai entre le compromis de vente et l’acte définitif. Le notaire accomplit ce que l’on appelle « les formalités préalables » à l’acte de vente, afin qu’il ne puisse être ni contesté, ni annulé.
Il doit pour cela :
Vérifier l’état civil des parties, notamment celui du vendeur dont la qualité de propriétaire et le titre de propriété sont examiné sur 30 ans pour éviter toute fraude. Le notaire remédie aux problèmes qu’il rencontre. Par exemple, pour un bien en indivision, il recherche les accords des membres de la famille propriétaire.
Demander un état hypothécaire du bien pour s’assurer qu’il n’existe pas de droit de préemption dessus. Si le bien a été construit depuis moins de 10 ans, il doit demander aussi la garantie dommage-ouvrage au propriétaire, ainsi que la garantie décennale, afin de protéger le futur acquéreur.
Réunir un certain nombre de documents dont la note d’urbanisme (qui précise l’ensemble des conditions d’urbanisme applicables à un bien), le certificat de carrière (relatif aux risques des sols et sous-sols), l’extrait cadastral, etc..
Le soin que le notaire apporte à ce travail justifie généralement un délai d’environ 3 mois entre la signature de l’acte du compromis et celle de l’acte de vente
4 – Comment se rétracter après signature d’un compromis de vente ?
Si vous êtes victime d’un coup de foudre lors d’une visite et que vous faites ensuite machine arrière, contactez tout de suite votre office notarial. Vous saurez alors s’il est encore temps de vous rétracter en vertu du délai légal de 10 jours.
Si une clause suspensive, comme celle d’obtenir un prêt immobilier a été portée au contrat, il faut qu’il y ait réellement refus de prêt, et donc pouvoir le prouver.
5- Que vaut le compromis de vente ?
Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il est signé, une fois que le délai légal de rétractation de 10 jours s’est écoulé, et que les clauses suspensives sont réalisées.
La transaction immobilière doit alors s’effectuer selon les clauses énumérées dans le compromis ou la promesse.
6- Combien coûte un compromis de vente ?
Cet acte non-obligatoire engendre des frais supplémentaires supportés par l’acheteur. Le prix est fixé librement par les notaires pour se monter en général autour des 300 €.
7 – Est-il possible d’acheter un bien immobilier en commun ?
Oui, notamment pour les personnes qui achètent dans le cadre du mariage. Si elles sont mariées sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts, les deux conjoints deviennent propriétaires à parts égales.
S’ils ont signé un contrat de mariage, le bien appartient à chacun à hauteur de sa participation financière.
8 – Comment se passe le paiement du bien ?
Généralement, l’acquéreur a versé 10 % du prix du bien lors de la signature de la promesse de vente. Il verse ensuite la totalité du montant de la vente le jour de la signature de l’acte et de la remise des clés.
L’agence notariale exige souvent aujourd’hui du nouveau propriétaire qu’il ait contracté une assurance habitation avant d’entrer dans les lieux.
9 – Quand reçoit-on son acte de propriété définitif ?
Une fois l’acte de vente signé et le bien payé, l’acquéreur se voit remettre des attestations de propriété par le notaire, mais pas encore d’acte de propriété.
Il devra effectivement patienter environ 6 mois encore avant de recevoir ce document, car le notaire a encore des formalités à accomplir.
La plus importante est l’enregistrement de l’acte auprès des services de la publicité foncière.
Et ce n’est que lorsque l’acte est publié au fichier immobilier que le notaire verse à l’administration fiscale les taxes et droits acquittés au moment de la vente. L’administration fiscale transmet ensuite « l’acte authentique » au notaire revêtu de ses cachets.
Ce dernier n’a plus qu’à le transmettre enfin à l’heureux propriétaire !