Évaluer un bien immobilier
Fixer le prix de son bien immobilier au plus juste est fondamental avant sa vente. Cela permet de faire face aux négociations, pour vendre plus vite et au meilleur prix. Pour évaluer votre bien immobilier, plusieurs moyens s’offrent à vous : nous vous aidons à vous y retrouver.
L’importance d’une estimation immobilière
Faire estimer un bien immobilier est une étape importante au moment d’une vente, d’un achat immobilier ou d’une succession. Il s’agit de déterminer le juste prix du bien, indépendamment de la valeur affective que lui porte son propriétaire et selon des critères objectifs.
La nécessité de trouver un juste milieu se pose, en effet, entre les envies du vendeur de profiter des prix du marché, par exemple, et les besoins des acheteurs qui ont un budget souvent défini.
Les critères d’une bonne estimation
Beaucoup de critères comptent pour estimer la juste valeur immobilière d’un bien. En fait, selon l’œil de l’expert, tout rentre en ligne de compte. Voici quelques-unes des informations à retenir pour évaluer une maison ou un appartement.
L’emplacement du bien
Il s’agit du critère n° 1 qui détermine la valeur immobilière d’un bien. La ville où il se situe en est le premier élément. Un bien immobilier situé dans une ville comme Paris, atteint des prix au mètre carré assez impressionnants ! Le secteur, et la place du bien, soit sa proximité avec les commerces, écoles, crèches, transports, et équipements culturels, sont aussi déterminants pour sa valeur.
La valeur d’un logement tient ensuite compte de ses caractéristiques, comme l’étage, la surface ou la superficie, l’état général du logement, son nombre de pièces, et aussi la demande locative qui existe pour ce type de bien sur le marché.
- Bon à savoir
- Il existe des écarts dans une même ville selon l’attractivité des différents quartiers.
- Il existe même une différence entre les côtés pairs et impairs d’une même rue, car ils ne disposent pas du même passage. Ce détail a toute son importance pour faire évaluer un local commercial.
- Des biens immobiliers différents comme une maison ou un appartement ne sont pas estimés selon les mêmes critères.
- Un expert parle de valeur vénale d’un bien, c’est-à-dire la valeur marchande à laquelle le logement est estimé à un instant T sur un marché spécifique.
Les caractéristiques du bien et de l’immeuble
On parle de surcote et de décote dans l’évaluation d’un bien immobilier. Les surcotes, synonymes de points forts, pondèrent positivement le prix moyen de vente du mètre carré dans un immeuble ou un quartier.
Citons quelques exemples de surcotes :
- un bon entretien du logement
- une bonne orientation (sud-est ou sud-ouest)
- une belle exposition sur la mer, la montagne, ou un lieu historique
- des équipements comme une terrasse, parking, piscine…
À l’opposé, les décotes suivantes pondèrent à la baisse le prix du mètre carré :
- une situation en rez-de-chaussée
- une mauvaise exposition (plein nord) et un défaut de luminosité
- une rénovation complète nécessaire (décote de 30 % minimum)
- un mauvais agencement de l’habitation ou une mauvaise répartition des pièces.
La pondération globale en fonction des décotes et des surcotes aboutit au calcul d’un prix moyen au mètre carré, que l’on multiplie par la surface totale pour obtenir l’évaluation du bien.
Ce prix n’équivaut pas au prix à la vente du bien, celui-ci étant augmenté des frais annexes à la vente, tels que frais de notaire ou d’agence immobilière.
Retrouvez les questions à poser au notaire pour l’achat immobilier.
Quels sont les moyens pour évaluer un bien ?
Il est possible d’évaluer soi-même la valeur de son bien ou de recourir aux services d’un professionnel de l’immobilier.
Des outils pour l’évaluer soi-même
Le moyen le plus simple est de consulter les annonces gratuites présentant des biens immobiliers à la vente sur un secteur. Vous vous faites de la sorte une première idée des prix au mètre carré pour un type de bien.
En France, l’État dispose aussi d’une base de données qui recense l’ensemble des transactions immobilières réalisées ces 5 dernières années. Elle alimente Patrim, un outil fiable qui permet de rentrer tous les critères d’un bien pour connaître toutes les caractéristiques de vente liées à ce type de bien : prix, ratio prix/surface, type de bien…
Tout contribuable peut avoir accès à ces informations via son espace particulier sur impôts. gouv, et les rubriques : données publiques/rechercher des transactions immobilières.
Pour estimer rapidement et gratuitement un bien, de nombreuses agences immobilières permettent de faire une simulation en ligne en quelques
minutes. Leur estimation se basent en général sur les informations de la DVF, ou base de demandes des valeurs foncières, un outil de l’administration fiscale recensant les ventes de biens fonciers de ces 5 dernières années.
Les notaires proposent également des simulateurs en ligne pour aider les particuliers à faire leurs estimations. Ces outils les informent sur les prix moyens de l’immobilier, et les aident à calculer un prix de vente ou une plus-value.
Les services d’un professionnel
Un agent, un mandataire immobilier, ou un notaire, est un expert en matière d’estimation de biens immobiliers. Une agence immobilière peut estimer aussi gratuitement votre bien.
Une estimation fiable et professionnelle est importante, car les acheteurs aujourd’hui consultent de nombreux biens immobiliers en ligne. Ils connaissent ainsi les prix du marché avant de visiter.
Avoir bien estimé son bien va donc servir à :
- Le vendre plus vite et au plus juste prix : dans un délai moyen de 90 jours en France (une dizaine de jours de moins sur Paris et sa région).
- Contrer les arguments des acheteurs audacieux qui peuvent tenter de faire une « offre cassée » sur le prix du bien.
Pratique connue qui consiste ensuite à faire des travaux de rénovation qui vont considérablement accroître la valeur vénale du bien pour le louer ou le revendre.