Assurance de prêt immobilier obligatoire
Un achat immobilier s’accompagne très souvent d’un crédit. Or, si la banque accepte de prêter des sommes conséquentes, elle ne le fait qu’en minimisant pour elle les risques. Elle prend pour cela le maximum de garanties. C’est dans ce cadre que s’inscrit une assurance de prêt immobilier obligatoire. Elle n’est pas réellement obligatoire devant la loi, mais elle s’impose dans les faits.
Qu’est-ce que l’assurance de prêt immobilier obligatoire ?
Cette assurance se compose d’un certain nombre de garanties, qui sont déterminées par le prêteur, de manière à se prémunir contre les défaillances de l’emprunteur dans le remboursement des mensualités de crédit.
Les risques couverts sont ceux touchant à la maladie, au décès, et aux accidents de la vie (les garanties telles que cautionnement et hypothèque intervenant pour les autres types de risques).
Pour souscrire cette assurance quasi obligatoire, 2 possibilités s’offrent à l’emprunteur. Soit il recourt à l’offre de la banque, qui lui propose son contrat groupe (offre de crédit émanant de ses organismes partenaires), soit il recourt à la délégation d’assurance.
Cette possibilité lui est permise depuis 2010, année où fut promulguée la loi Lagarde, qui permet de choisir librement entre les établissements de crédit. L’emprunteur peut ainsi comparer les contrats avant la souscription, en vue de baisser le coût de cette assurance obligatoire.
Quel contrat d’assurance souscrire ?
C’est la banque prêteuse qui définit les garanties auxquelles doit souscrire l’emprunteur, en fonction de son profil. Elles vont différer pour une résidence principale ou un investissement locatif, et selon la situation professionnelle de l’emprunteur.
Les garanties obligatoires exigées par les banques sont les suivantes :
- Garantie décès : exigée pour tout type de prêt
- Garantie PTIA (ou perte totale et irréversible d’autonomie)
- Garantie IPT et IPP (invalidité totale ou partielle)
- Garantie ITT (incapacité de travail temporaire)
- Garantie perte d’emploi (présente selon les contrats).
La garantie d’invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP), prévoit une indemnisation en cas d’invalidité physique ou mentale intervenant avant 65 ans. Le taux d’invalidité de l’assuré doit être d’au moins 66 % pour une IPT et de 33 % pour l’IPP (en fonction des profils emprunteurs, l’IPP ne fait pas toujours partie des garanties obligatoires).
La garantie d’incapacité temporaire de travail intervient quand l’assuré est dans l’incapacité d’exercer son travail pour assurer le remboursement de ses mensualités. La durée maximale d’indemnisation est de 3 ans.
La garantie PTIA fait partie des garanties obligatoires : elle couvre l’assuré en incapacité de rembourser son prêt, suite à une invalidité qui rendrait obligatoire l’assistance d’une tierce personne auprès de lui.
L’établissement prêteur définit :
- Le contenu de chaque garantie, avec notamment, la durée de couverture des risques (jusqu’à la fin du prêt ou non).
- Le niveau de couverture du prêt, 100 % ou moins.
- Le délai de carence (6 à 12 mois selon l’assureur).
La liste et le contenu des garanties figurent dans une fiche personnalisée qu’une banque doit remettre avec sa proposition de prêt. Si l’emprunteur décide d’avoir recours à une délégation d’assurance, il doit exiger cette fiche. C’est elle qui l’aidera, en effet, à choisir pour son nouveau contrat, des garanties en tous points identiques à celles édictées par son organisme prêteur. Cette équivalence est exigée par la loi.
- Bon à savoir
Pour optimiser votre assurance emprunteur, gardez à l’esprit que vous pouvez renégocier ou changer de contrat en cours de prêt si vous trouvez une offre plus avantageuse.
La loi vous autorise à résilier votre assurance chaque année à la date anniversaire du contrat, à condition de présenter une offre équivalente en termes de garanties. Cette démarche peut vous permettre de réaliser des économies significatives sur le coût total de votre prêt immobilier.
Le questionnaire médical
Les banques, comme les compagnies d’assurance spécialisées, ne commercialisent pas leur assurance selon le même taux, en fonction des profils d’emprunteurs. Elles appliquent des taux plus bas, selon que le profil présente plus ou moins de risques, liés à son âge, à sa situation professionnelle, à sa santé et à ses activités à risques (professionnelles ou sportives).
Les candidats à un prêt immobilier sont donc priés de répondre à un questionnaire médical en toute bonne foi, avec des questions portant sur leurs traitements médicaux, leurs maladies ou handicaps, ou encore, leur consommation d’alcool et de tabac.
Un emprunteur présente un risque de santé aggravé lorsqu’il a été victime d’une maladie ou d’un handicap lui faisant courir un risque de maladie ou de décès au-dessus de la moyenne. Il relève alors de la convention Aeras.
Cette convention impose le droit à l’oubli, pour ne pas déclarer à son assureur un cancer ou une hépatite C, si le protocole thérapeutique a pris fin depuis plus de 5 ans.
Depuis le 1er juin 2022, le questionnaire de santé a été supprimé pour un emprunt d’un montant inférieur à 20 000 € et dont la fin du délai de remboursement intervient avant les 60 ans du souscripteur.
Savoir choisir son assurance emprunteur
Assurer son prêt pour un achat immobilier est donc quasiment obligatoire. L’assureur calcule le coût de cette assurance en multipliant le montant du capital prêté par le taux, et par le nombre d’années du prêt.
Mais l’emprunteur peut faire baisser le coût de cette assurance :
- En faisant son achat immobilier avec un co-emprunteur pour ne payer que sa quotité.
- En profitant de la législation en cours, avec les différentes lois autorisant les emprunteurs à recourir à une assurance externe (ou délégation d’assurance) pour obtenir une couverture « sur-mesure » au coût le plus bas.
La loi Lagarde a permis en 2010 aux emprunteurs de s’affranchir des prêts proposés par les banques, puis la loi Hamon de 2014, de résilier les contrats au bout de leur première année.
L’amendement Bourquin en 2020, a accéléré le mouvement, avec la résiliation d’un contrat possible à chaque échéance. Puis, ce fut la loi Lemoine en 2022, qui permet finalement aujourd’hui de résilier son contrat à tout moment.
Quand on sait que le coût de l’assurance emprunteur est le second, par ordre d’importance, après celui des intérêts d’emprunt, on comprend que les emprunteurs aient tout intérêt à connaître ces lois.
L’effort de départ que l’on aura fait pour comparer les offres en respectant l’équivalence des garanties sera largement récompensé par des économies de plusieurs milliers d’euros.
Et, pour ceux qui reculent devant les formalités à accomplir, sachez qu’un courtier en assurance est là pour vous trouver le meilleur contrat d’assurance au meilleur prix. Il accomplit en plus pour vous toutes les démarches.