Taux d'assurance de votre prêt immobilier
Le taux d’assurance d’un prêt immobilier doit retenir l’attention de l’emprunteur. D’une part, il peut peser lourd sur le coût total du crédit immobilier, d’autre part, il fait partie de ces frais qui peuvent être négociés. Définition, modalités de calcul et pourquoi le négocier : Totem vous dit tout ce que les emprunteurs ne doivent pas ignorer lors d’un prêt immobilier.
Le TAEA : ou taux annuel effectif d’assurance
Il est impossible de monter un dossier en vue de faire un prêt immobilier sans y inclure le coût de l’assurance emprunteur. Cette assurance, bien que non imposée par la loi, l’est toujours en revanche par la banque, qui ne vous prêtera jamais des sommes importantes sans prendre les précautions nécessaires pour s’assurer de leur remboursement.
De plus, un prêt immobilier s’échelonnant entre 15 et 25 ans, l’assurance emprunteur vous protège vous et vos proches sur la durée, contre les risques relatifs aux accidents de la vie comme l’invalidité, le décès, ou la perte d’emploi (pour certains contrats).
Cette assurance va donc avoir un coût, mesurable par un taux calculé par rapport au montant du capital prêté. Ce coût s’ajoute tous les mois à vos mensualités de crédit, et au montant de vos intérêts emprunteur. Ce taux est calculé par les assureurs selon différentes variables, qui vont différer en fonction de votre profil emprunteur. Ces variables sont :
- Votre âge
- Votre situation professionnelle
- Votre état de santé
- Vos facteurs de risques liés à votre profession et à vos activités sportives.
Les taux augmentent en fonction de l’âge de l’assuré et de ses risques propres.
À titre indicatif, le taux moyen que l’on peut espérer entre 20 et 40 ans, sera inférieur à 0.06 %. Ce taux moyen monte à 0.2 % pour le même profil à 45 ans.
Chaque profil type se voit proposer un tarif déterminé. Ainsi un emprunteur de sexe masculin, âgé de 30 ans, cadre dans le privé, sans problème de santé et non fumeur, se verra proposer un meilleur tarif que le même homme à 50 ans, fumeur, et dont l’état de santé est à risque. Et ce, même si les 2 hommes empruntent le même montant sur la même durée.
- Bon à savoir
- Le fait d’être fumeur compte comme un risque et fait augmenter le taux et le coût de l’assurance.
- Pratiquer des sports extrêmes, ou exercer une profession à risques augmente également le coût de l’assurance.
Le niveau des taux est calculé par la banque tous les ans, mais il reste tributaire de ces critères. Les compagnies privées appliquent les mêmes règles.
Calcul du TAEA
Le taux effectif d’assurance est le taux qui va permettre de calculer le coût d’une assurance emprunteur. Ce taux est utile pour distinguer la part totale de l’assurance emprunteur dans le coût global de l’emprunt.
On le calcule en déduisant son coût du taux global de l’emprunt (TEG) qui représente le montant réel des mensualités du crédit. Il englobe, de fait, le taux nominal lié aux intérêts, les primes d’assurance et les commissions.
Le calcul du TEA égale donc : TEG avec assurances – TAG sans assurances
Ce taux doit être indiqué clairement dans toute offre de prêt, car il constitue un indicateur clé de comparaison entre les différentes offres des banques.
Choisir son contrat d’assurance
Il existe 2 grands types de contrat pour assurer un prêt immobilier. Les contrats groupe proposés par les banques, et la délégation d’assurance, à laquelle on peut souscrire auprès de compagnies spécialisées.
Caractéristique d’un contrat d’assurance groupe :
Les banques se basent sur la mutualisation des risques pour proposer ces contrats. Ils se distinguent par un taux d’intérêt fixe, qui est dû sur le capital emprunté, ou capital fixe.
Ce taux ne change pas, du début à la fin du prêt, tout comme le montant des cotisations.
Il faut donc prendre en compte ce taux fixe, multiplié par le montant du capital emprunté pour avoir un coût global.
On le divise par le nombre de mois lié à la durée du prêt pour avoir son coût mensuel.
Caractéristique de la délégation d’assurance
Elle consiste à recourir à un contrat individuel auprès d’un assureur privé. Ce type de contrat s’avère plus intéressant en vertu du calcul du taux qui s’effectue sur restant dû.
Ce taux est variable, et donne lieu à un nouveau calcul tous les ans, en fonction du capital total étant dû et de l’âge de l’emprunteur.
Faire baisser le taux d’assurance de son prêt immobilier
Cela permet de faire de belles économies sur son prêt, puisque le coût de ce prêt peut représenter jusqu’à 30 % du coût total d’un crédit immobilier. En effet, entre les offres de tous les assureurs sur le marché, des différences tarifaires de plus de 50 % s’observent.
Il ne faut donc pas hésiter à utiliser la délégation d’assurance en négociant son taux auprès des compagnies. Il est même possible d’obtenir de meilleures garanties. Négocier est possible si l’on s’y prend dès le départ.
Garder bien à l’esprit que le TAEA doit obligatoirement être indiqué dans toute offre de prêt. Ceci afin de vous permettre d’effectuer des comparaisons et faire une simulation avant de souscrire.
Depuis 2010, le secteur est devenu très concurrentiel, notamment en raison d’une législation très favorable :
- 2010 : la loi Lagarde autorise les assurés à choisir librement leur assureur pour un prêt immobilier
- 2018 : la loi Hamon, permet la résiliation d’un contrat d’assurance au-delà de la première année de souscription
- 2020 : l’amendement Bourquin permet la résiliation du contrat à sa date d’échéance
- 2022 : la loi Lemoine permet à un assuré de résilier un contrat quand bon lui semble.
Pour recourir à la délégation d’assurance, la loi prévoit une contrainte incompressible : l’équivalence des garanties. En cas de résiliation, l’emprunteur doit souscrire un contrat dont les garanties doivent être équivalentes à celles proposées par le contrat groupe de la banque.
Les principales garanties sont :
- la garantie décès
- la garantie incapacité totale et temporaire de travail (ITT)
- la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
- la garantie invalidité permanente partielle.
Les garanties qui couvrent les risques liés au décès et à l’incapacité et à la perte irréversible d’autonomie, sont toujours exigées par une banque.
D’autres économies sont possibles sur le coût d’un crédit pour les emprunteurs, comme la négociation de la suppression de l’indemnité prévue en cas de remboursement anticipé de leur prêt. Le taux de l’assurance emprunteur a une grosse influence sur le coût d’un crédit immobilier, mais il n’est pas la seule variable.
- Bon à savoir
Pour réduire le coût de votre assurance emprunteur et réaliser des économies sur votre prêt immobilier, retenez ces points clés :
1 – Négociez votre taux d’assurance et comparez les offres en utilisant la délégation d’assurance.
2 – Vérifiez l’équivalence des garanties lors d’un changement d’assurance.
3 – Profitez des lois favorables (Lagarde, Hamon, Bourquin, Lemoine) pour résilier ou renégocier votre assurance emprunteur.
4 – Considérez d’autres leviers d’économie, comme la suppression des indemnités de remboursement anticipé.
5 – Faites-vous accompagner par un courtier immobilier pour trouver la meilleure offre d’assurance.