Calcul de la rentabilité locative
Le calcul de la rentabilité locative immobilière permet de savoir si un projet immobilier correspond aux objectifs qu’un investisseur se fixe. Plus concrètement, il lui indique si cet investissement va lui rapporter de l’argent ou lui en faire perdre.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative est un indicateur réputé pour être la boussole de l’investisseur. On ne parle pas seulement de rentabilité locative, mais aussi de rendement ou de rapport locatif.
Cette notion se traduit par un chiffre, issu d’un ratio calculé annuellement : celui des recettes locatives rapportées au prix d’achat du bien. On multiplie ensuite ce chiffre par 100 pour obtenir un pourcentage significatif.
On obtient ainsi un taux de rendement brut moyen. Mais il ne tient pas compte du poids des charges et de la fiscalité, et ne révèle donc pas encore le réel potentiel de rendement que l’investisseur attend.
Un bon taux de rentabilité moyen dans l’immobilier est estimé autour des 5 %, pour correspondre à un bon placement. Certaines stratégies locatives dites « à haut rendement » peuvent même laisser espérer des rentabilités à 2 chiffres.
Les différents types de rentabilité locative
Un calcul de rentabilité peut s’affiner pour donner lieu à plusieurs calculs de taux.
Le calcul de la rentabilité brute
Il est celui que nous venons de voir. Il ne sert qu’au stade de repérage d’un bien comme un appartement. Il permet de se faire une première idée pour effectuer une sélection parmi des biens locatifs visités, et éliminer tout de suite ceux qui s’avèrent non-rentables.
Le calcul de la rentabilité nette
Ce second calcul va consister dans celui de la rentabilité que l’on appelle aussi nette de charges.
Il vient affiner le calcul de rentabilité brute, en retranchant des recettes locatives tous les mois, le prix du remboursement du prêt à la banque, augmenté de toutes les charges de gestion qui ne sont pas récupérables : taxe foncière, coût de l’assurance emprunteur, charges de copropriété, travaux de rénovation.
Formule de la rentabilité nette : loyers – les charges, divisé par le montant total de l’investissement X par 100.
Le calcul du taux de rentabilité nette va donner une idée plus précise et plus réaliste de la rentabilité d’un investissement. On parle aussi de rentabilité « nette de charges » pour un investissement locatif. Elle se situe toujours très en dessous du taux de rentabilité brut calculé au départ.
Pour bien la calculer, pensez à demander le montant de la taxe foncière et des charges de copropriété au propriétaire avant l’achat. Pour les travaux de rénovation, on déduit un coût moyen de 500 euros.
Le calcul de la rentabilité locative nette-nette
C’est le calcul de rentabilité le plus précis, celui qui tient compte du rendement d’un investissement locatif en y incluant la fiscalité, plus les recettes et dépenses annexes.
Pour ce faire, on reprend le calcul de la rentabilité nette de charges, en majorant le prix d’achat du bien des frais de notaire (5 % dans le neuf, 7 % dans l’ancien). On déduit ensuite certaines dépenses des recettes : primes d’assurance (emprunteur, GLI et PNO), taxe foncière, frais de gestion…
Puis on introduit ensuite le poids de la fiscalité.
Le calcul, sous forme de taux annuel, va faire faire appel à des variables plus complexes, en lien avec la situation fiscale du propriétaire. Tout nouveau montage de projet immobilier implique un choix fiscal, qui peut permettre de payer moins d’impôts, comme :
En location nue : le régime simplifié du micro foncier, avec seulement 70 % des loyers imposables (grâce à l’abattement de 30 %), où le régime du réel, avec une gestion, plus complexe, mais qui permet de déduire le montant réel de toutes les charges locatives. Le remboursement des intérêts de prêt, par exemple, devient déductible des revenus fonciers.
En location meublée : le propriétaire peut aussi opter pour le régime du réel, ou profiter du régime forfaitaire, qui lui offre un abattement de 50 % sur le prix de ses loyers.
Dans les variables liées à la fiscalité, se retrouvent aussi l’incidence des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel dans le neuf ou le Denormandie et le Loc’Avantages dans l’ancien.
Formule de la rentabilité nette-nette : loyers charges comprises + charges + fiscalité, divisé par le montant total de l’investissement multiplié par 100.
À ce stade, l’investisseur débutant doit se faire conseiller, car en fonction de sa TMI (soit les impôts qu’il paye déjà) et des choix fiscaux qu’il fera, la rentabilité de l’opération peut radicalement différer.
Un montage fiscal bien étudié peut, en effet, faire grimper le taux de rentabilité nette-nette, quand un mauvais montage, fera grimper en flèche l’impôt sur le revenu. Cela fait, bien sûr, chuter la performance de l’investissement locatif.
Comment calculer la rentabilité locative d’un bien ?
L’agence nationale d’information sur le logement (ANIL) met à la disposition des investisseurs son simulateur qui leur permet de faire des calculs de rentabilité de façon simplifiée. De nombreux sites ont aussi leur simulateur propre, pour aider un investisseur à calculer ses ratios en fonction de variables que sont le prix d’achat, le montant des loyers, le type de bien…
On utilise aussi la méthode Larcher, qui consiste à reprendre la rentabilité brute calculée sur 9 mois. Pourquoi 9 et pas 12 ? Parce que l’on considère que les charges et la fiscalité équivalent à 3 mois de loyer que l’on soustrait.
Les autres outils
En dehors du taux de rentabilité, l’investisseur a d’autres indicateurs à sa disposition pour savoir si un investissement peut s’avérer rentable. Nous parlons ici du cash flow et du TRI.
Le cash flow : ce terme signifie littéralement en anglais « flux de trésorerie ». En français, on a coutume de le désigner comme ce qui reste concrètement dans la poche de l’investisseur pour un investissement locatif, une fois que toutes les charges, y compris les impôts, ont été déduites.
Un cash flow positif indique que l’investissement crée des revenus locatifs.
Un cash flow nul indique simplement qu’il s’autofinance.
Un cash flow négatif indique que l’investissement fait perdre de l’argent.
Le TRI : ou le taux de rendement interne, est un taux qui prend en compte la performance des cash flow et celle de l’effet de levier du crédit immobilier. Autrement dit, cet indicateur évolué et assez complexe va plus loin que la notion de rentabilité en calculant les profils directement liés à l’argent emprunté aux banques.
On conseille de mesurer cet indicateur avant d’investir, par le recours à un simulateur.
Outre les calculs de rendement, il ne faut pas oublier que d’autres facteurs viennent influencer la performance d’un investissement. Le prix d’achat en est le premier, acheter sous les prix du marché restant une règle d’or en immobilier.
De même, si vous louez un logement de bonne qualité, le mettre en location au-dessus des prix du marché est possible, et permet d’augmenter sa rentabilité.
Le type du logement a également son importance, les petites surfaces étant très rentables, mais accroissant le risque de vacances locatives en raison de l’instabilité du locataire.