Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?
Un mandat de gestion locative est un contrat par lequel un propriétaire donne pouvoir à un professionnel de l’immobilier pour gérer son patrimoine locatif à sa place.
Le professionnel est souvent une agence immobilière ou un administrateur de biens. Celui-ci se voit confier plusieurs missions qui relèvent de la gestion courante du bien. Ces missions peuvent porter sur :
- la rédaction du bail
- l’encaissement des loyers
- la relance des locataires
- l’entretien du logement avec les petits travaux
- la révision annuelle des loyers
- la régularisation des charges
- l’aide au calcul des revenus fonciers…
Le contrat entre le propriétaire et l’organisme gestionnaire doit être produit en 2 exemplaires et signé par les 2 parties. Le bailleur y est cité en tant que mandant, et se voit remettre une carte professionnelle à la signature du mandat de gestion.
Le calcul des honoraires du mandataire tient compte dans son estimation, de la surface du logement, du loyer perçu et du montant des charges. Le montant exact de la rémunération du mandataire est porté au contrat.
Quelle est la durée d’un mandat de gestion locative ?
Un mandat de gestion locative est généralement fixé pour un an. Il comporte une clause de reconduction tacite.
Dans le cadre de la loi Chatel, l’agence doit prévenir son client suffisamment de temps à l’avance de la date anniversaire de son contrat, afin de lui permettre de procéder à sa résiliation s’il le souhaite.
Un contrat arrive en moyenne à échéance tous les 10 ans. Passé ce délai, il doit être renouvelé.
(maison, appartement ou terrain). Enfin, afin que ce droit s’applique, l’hypothèque légale doit être inscrite par votre notaire au service de publicité foncière.Un mandat de gestion locative est généralement fixé pour un an. Il comporte une clause de reconduction tacite.
Dans le cadre de la loi Chatel, l’agence doit prévenir son client suffisamment de temps à l’avance de la date anniversaire de son contrat, afin de lui permettre de procéder à sa résiliation s’il le souhaite.
Un contrat arrive en moyenne à échéance tous les 10 ans. Passé ce délai, il doit être renouvelé.
- Bon à savoir
La loi interdit les contrats à durée indéterminée. De plus, elle contraint le mandataire à indiquer clairement la durée du contrat qui ne peut excéder les 30 ans.
Il est aussi conseillé d’éviter les agences proposant des mandats s’accompagnant d’un engagement de 3 ans ferme avec reconduction.
Les différentes formes de mandat de gestion locative
Le propriétaire d’un bien locatif a le choix entre plusieurs formes de mandat :
- Le mandat exclusif : une seule agence est autorisée à vendre ou mettre le bien immobilier en location
- Le mandat de gestion locative simple (mandat sans exclusivité : plusieurs professionnels peuvent être rattachée à la gestion du bien en location, même s’il n’y a au final qu’un seul gestionnaire).
- Le mandat semi-exclusif : un mandataire s’occupe de la gestion du bien, mais le propriétaire effectue lui-même la recherche du locataire ou d’un acheteur
Les obligations des deux parties
Les obligations du mandant, soit du bailleur, sont les suivantes :
Louer son bien à un prix correspondant à celui du marché locatif, de manière à faciliter l’activité du mandataire.
Les obligations du mandataire (agence immobilière ou administrateur de biens) :
Faire le lien entre le mandant et son locataire en s’occupant de la gestion de son logement. Il doit le tenir au courant des actions qu’il accomplit pour son compte, notamment en ce qui concerne la mise en location du bien, avec la recherche d’un locataire fiable et solvable.
Par exemple lorsqu’il publie une annonce en vue de la location du logement, le locataire doit en informer le bailleur (article. L 121- 1 du Code de la consommation).
Avantages et inconvénients d’un mandat de gestion locative
La gestion de plusieurs biens locatifs peut rapidement devenir un travail à plein temps. Dès qu’un locataire rentre dans les lieux, les tâches se succèdent : mise en place du bail, établissement de l’état des lieux d’entrée, perception du loyer… Le premier bénéfice à faire gérer un ou plusieurs biens par un professionnel est donc de s’éviter les tracas administratifs et financiers relatifs à la gestion courante.
Mais cela est loin d’être le seul avantage, car un mandataire est un professionnel qui a une bonne connaissance de la loi, de la fiscalité, et du marché locatif local. Il peut donc vous apporter de l’aide aussi pour :
- établir une déclaration de revenus
- percevoir et réguler vos charges locatives
- entretenir les relations avec la copropriété
- gérer les litiges relatifs aux loyers impayés et vous représenter auprès des tribunaux
- vous conseiller quant à la mise aux normes du bien et aux travaux exigés par l’État.
L’inconvénient principal de la gestion locative est qu’il faut déduire la rémunération de l’agence des recettes locatives. Prévoyez des honoraires de gestion compris entre 5 à 8 % du montant des loyers hors taxe.
De plus, des prestations complémentaires peuvent être demandées par le mandataire, notamment en cas de suivi de travaux ou de litige (d’où la nécessité de bien délimiter les missions du gestionnaire sur le contrat de base).
Comment mettre fin à un mandat de gestion locative ?
Il existe 3 possibilités :
Résilier un contrat parvenu à sa date d’échéance :
Dans le cadre de la loi Chatel, le mandataire doit vous avertir par lettre de l’échéance de votre contrat et des délais de préavis à respecter (1 à 3 mois). La résiliation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est pour cela possible de se servir d’un modèle.
Résilier par rupture anticipée
Elle n’est possible qu’en cas de faute grave du mandataire immobilier. Exemple : s’il a oublié d’encaisser un dépôt de garantie, ou s’il a négligé de vérifier les ressources des locataires. On demande alors la résiliation pour faute sans préavis et en amenant des éléments de preuve.
La résiliation automatique :
La gestion d’un mandat immobilier s’arrête automatiquement en cas de : décès du mandant, et fin de bail pour motif de revente ou de don du bien.
Comment choisir son mandataire ?
C’est au moment de la signature d’un mandat de gestion locative que l’on possède une marge de négociation, car les honoraires sont libres. Faites établir plusieurs devis et comparer les prix et les mandats.
Les honoraires ne sont pas le seul critère. Un gestionnaire doit aussi être disponible, et de préférence, basé près du lieu où le bien est en location.
Sachez aussi qu’un gestionnaire locatif doit être titulaire d’une carte professionnelle de gestion immobilière, et avoir souscrit à une garantie de responsabilité civile professionnelle.