Les frais de dossiers pour un prêt immobilier
Le grand jour est arrivé, votre offre d’achat pour cette jolie maison que vous avez visitée il y a quelques semaines a été contresignée et le compromis vient d’être signé chez le notaire. Vous voilà désormais lancé dans les démarches pour la souscription d’un prêt immobilier. Au-delà de votre simple banque historique, vous avez décidé de consulter d’autres banques car vous savez que les taux et le coût peuvent varier énormément en fonction de votre profil et de votre dossier. Cependant, vous avez entendu parler des frais de dossier et vous ne comprenez pas à quoi ils correspondent ? Nous allons vous éclairer sur le sujet.
A quoi correspondent les frais de dossier pour un prêt immobilier ?
Lorsque vous allez demander à contracter un prêt immobilier, chaque banque va vous demander d’envoyer des pièces bien spécifiques. C’est ce qu’on appelle la constitution du dossier de financement. C’est ce dossier qui va permettre à la banque d’étudier votre capacité financière, le taux d’intérêt, la durée, le capital emprunté (en fonction de l’appart) et le taux de l’assurance.
La majorité des banques vont facturer la constitution de ce dossier. Le conseiller va devoir monter le dossier et vérifier toutes les pièces que vous avez envoyées. C’est ce qu’on appelle les frais de dossier. La bonne nouvelle c’est que ces frais de dossier sont inclus dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre prêt immobilier. Vous pouvez donc comparer objectivement les différentes offres obtenues grâce à cet indicateur de taux.
NB : Si vous décidez de faire appel à un courtier, les frais de dossier devront lui être payés en direct car c’est lui qui va s’occuper du monter le dossier. Dans ce cas là, les frais sont généralement plafonnés à 500€. Vous ne devrez donc rien à la banque.
Quel est le montant des frais de dossier pour un emprunt immobilier ?
Le montant des frais de dossier est variable en fonction de la banque choisie. En général, ces frais varient entre au minimum 0,3 et au maximum 1,2% du montant emprunté. Ils sont dégressifs en fonction du montant emprunté. Par exemple :
- Pour un prêt de 100 000 € : ils sont en moyenne de 982 €
- Pour un prêt de 200 000 € : ils peuvent varier de minimum 600 € à maximum 1600 €
- Pour un prêt de 500 000 € : vous pouvez compter environ 3400 €
Comme vous le voyez, leur coût peut peser assez cher dans la balance ! Mais en moyenne, comptez entre 500 et 1200 € de frais pour un achat immobilier d’un prix maximum de 300 000 €.
Il est très rare de trouver des banques proposant des frais fixes. Enfin, seules 3 banques proposent une offre d’étude et de constitution de votre dossier de prêt bancaire gratuite. Il s’agit de BforBank (banque en ligne du Crédit Agricole), Fortuneo (Crédit Mutuel Arkéa) et Monabanq (banque en ligne du Crédit Mutuel). Vous verrez qu’en pratique, négocier ces frais de dossier est vraiment très compliqué.
Qu’est ce qui est pris en compte dans le coût des frais de dossier ?
Les frais de dossier sont une source de revenus intéressante pour les banques. En effet, ceux-ci servent à couvrir les dépenses de la constitution de votre dossier par votre conseiller. Il s’agit en général d’une tâche chronophage et très importante.
Chronophage car l’emprunteur a souvent tendance à oublier certains documents ou pièces. Le conseiller va donc être obligé de passer en revue chaque pièce documentaire et la renommer selon la nomenclature de la banque.
De plus, l’importance de cette tâche n’est plus à prouver puisque les dossiers incomplets ne sont en général pas étudiés.
Une fois ces documents rassemblés, ils vont être étudiés et entrés informatiquement dans le logiciel de votre banque pour vous faire une proposition de prêt immobilier personnalisée. Les frais de dossier couvrent donc toutes les étapes depuis la récupération, la vérification et le traitement des documents de montage du projet de financement bancaire.
Quand payer les frais de dossier pour un prêt immobilier ?
Ne vous inquiétez pas, si vous consultez plusieurs banques, vous n’aurez pas à payer des frais de dossier dans chaque banque !
En effet, les frais de dossier ne sont à payer qu’à partir du moment où vous aurez signé l’offre de prêt bancaire auprès de l’établissement prêteur de votre choix. Dans ce cas là, vous serez redevable des frais de dossier. Ils sont généralement à payer lors de votre première mensualité de remboursement de prêt immobilier. Vous verrez que ce remboursement est supérieur aux suivants, car il intègre directement ces frais.
En revanche, une fois que l’offre de financement bancaire est acceptée (c’est-à-dire signée), si l’achat ne se finalise pas dans les 4 mois, la banque peut tout de même vous demander de verser ces frais. Vérifiez bien ce qui est mentionné dans votre offre bancaire, c’est elle qui contractualise votre accord avec la banque.