Frais de garantie d’un prêt immobilier : tout savoir sur vos options
Acheter sa maison ou son appartement est probablement le plus gros achat financier que vous aurez à faire durant votre vie. Il se peut que celui-ci vous stresse et vous amène à vous poser de nombreuses questions comme notamment : est-ce que je vais avoir des frais en plus ? Maîtriser son achat immobilier, et notamment les frais de garantie de votre prêt immobilier, est la priorité pour monitorer parfaitement son budget et ses mensualités.
Qu’est ce qu’une garantie sur un prêt immobilier et à quoi sert-elle ?
Lors d’un achat immobilier, il y a l’emprunteur (vous) et le prêteur (la banque). Afin de se protéger d’un éventuel défaut de paiement de la part de l’emprunteur, la banque va demander une assurance et donc la mise en place de frais de garantie sur votre dossier de prêt immobilier. Ces frais sont généralement englobés dans le coût général de votre crédit. Ils servent de sécurité à la banque au cas où vous ne pourriez plus rembourser vos mensualités.
Les frais de garantie d’un prêt immobilier sont différents de l’assurance emprunteur. En effet, celle-ci va servir à indemniser l’organisme prêteur si demain vous ne pouviez plus rembourser votre emprunt en cas de décès ou perte d’autonomie par exemple.
Quelles sont les différents types de garanties pour un emprunt immobilier ?
En fonction de votre dossier, il existe 3 types de garanties pour couvrir un prêt immobilier :
La caution
Le cautionnement est le type de garantie le plus souvent utilisé. Ici l’emprunteur fait appel à un organisme de cautionnement privé qui va se porter caution pour lui. Il existe plusieurs types d’organismes :
- Des sociétés privées extérieures à la banque : Crédit logement
- Des sociétés faisant partie de la banque : CAMCA pour le Crédit Agricole ou LCL, SACCEF pour la Caisse d’Épargne et la Banque Populaire…
- Des mutuelles comme la MGEN ou la MNH (très avantageuses en terme de frais)
Enfin, plus rarement, une personne physique peut aussi se porter caution sur votre dossier.
L’hypothèque conventionnelle
Dans le cas de l’hypothèque conventionnelle, en cas de non paiements des mensualités de remboursement du crédit, la banque peut directement saisir votre bien pour le vendre afin de se faire rembourser des sommes non versées. Cette garantie doit être inscrite au service de publicité foncière par votre notaire.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Anciennement appelé privilège du prêteur de deniers (PPD), ce terme a été remplacé en janvier 2022. Cette hypothèque permet à la banque d’exiger la vente de votre bien, en étant prioritaire sur l’achat, si jamais vous ne remboursez pas votre crédit. Celle-ci ne peut être mise en place seulement pour l’achat d’un bien physique existant (maison, appartement ou terrain). Enfin, afin que ce droit s’applique, l’hypothèque légale doit être inscrite par votre notaire au service de publicité foncière.
Frais de garantie : vos questions pratiques
Combien coûtent les frais de garantie ?
Le coût des frais de garantie sur votre emprunt bancaire va dépendre du type de garantie et de certains paramètres comme notamment le montant emprunté.
Pour le cautionnement, ces frais s’articulent entre :
- La commission de l’organisme de caution : entre 150 et 600 €
- Un versement au Fond Mutuel de Garantie : forfait de 200 € + 0,8% du montant emprunté
Le cautionnement est en général la solution la plus avantageuse financièrement pour l’emprunteur.
Pour l’hypothèque (conventionnelle ou PPD) : les frais correspondent aux frais de l’acte notarié. Le coût est compris entre 0,5 et 2% environ du montant d’achat. L’hypothèque conventionnelle est la plus chère des deux options.
Ainsi, par exemple, pour l’achat d’une maison ancienne d’un montant de 300 000 € via une hypothèque PPD, les frais se décomposeront comme suit :
- 1100 € d’émoluments pour l’acte notarié,
- 300 € de coût contribution de sécurité immobilière et,
- 250€ d’émoluments et de formalités.
Soit au total environ 1650€.
| Montant de l’emprunt | Cautionnement | Hypothèque conventionnelle | Hypothèque spéciale du prêteur de deniers |
| 100 000 € | 750 € – (0,75%) | 1600 € – (1,6%) | 805 € – (0,8%) |
| 150 000 € | 1000 € – (0,7%) | 2150 € – (1,4%) | 1020 € – (0,68%) |
| 200 000 € | 1100 € – (0,55%) | 2600 € – (1,3%) | 1230 € – (0,62%) |
| 300 000 € | 1400 € – (0,5%) | 3500 € – (1,2%) | 1655 € – (0,56%) |
Est-il possible de négocier les frais de garantie d’un prêt immobilier ?
Tout dépend du type de garantie souscrit mais la marge de manœuvre est très faible.
Dans le cas d’un cautionnement privé : vous pouvez éventuellement tenter une négociation de la commission de l’organisme mais ce n’est jamais une chose facile.
En revanche, certains organismes (Crédit Logement par exemple) vous restituent jusqu’à 75% des sommes versées au Fond Mutuel de Garantie à la fin de votre emprunt immobilier. Cela correspond souvent à de coquettes sommes !
Dans le cas d’une hypothèque (quelle qu’elle soit) : les frais de notaire n’étant pas négociables vous ne pourrez en général rien obtenir en termes de rabais.
À quel moment de l’achat paye-t-on ces frais ?
Quel que soit le type de garantie de prêt immobilier choisie, ces frais vont se payer le jour de la signature du l’acte de vente du logement. Veillez donc à ce que votre compte soit bien provisionné (surtout en cas de changement de banque), sans quoi votre achat pourrait être compromis.