Comment investir dans l’immobilier sans apport
Investir dans un bien immobilier sans apport a longtemps été le choix des
investisseurs ambitieux pour se bâtir vite un patrimoine en cumulant les achats.
Cependant, deux événements majeurs sont venus mettre fin à cet engouement. Ce
fut d’abord le durcissement des conditions d’octroi du crédit immobilier décidé par le
HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) fin 2021, suivi ensuite par la remontée
actuelle des taux d’intérêt. Alors, comment investir dans l’immobilier sans apport, que ce soit dans le locatif ou pour financer sa résidence principale aujourd’hui ?
Investir sans apport, qu’est-ce que ça signifie ?
Un investissement sans apport, se définit par l’obtention d’un prêt
à « 110 % ». Pourquoi ? Parce que lorsque vous achetez un bien immobilier,
appartement ou maison, vous ne devez pas seulement financer le prix du logement,
mais aussi le coût de tous les frais qui l’accompagnent : frais de notaire, frais des
diverses garanties et assurances, frais de dossier de la banque, etc.
On évalue l’ensemble de ces frais annexes à environ 10 % du prix du bien : raison
pour laquelle on parle de prêt à 110 % pour investir sans apport.
Mais investir sans apport ne signifie pas investir pour autant sans argent ! Car même
en accordant un prêt à 110 %, la banque demande à l’emprunteur
de disposer d’un montant minimal sur ses comptes courants pour couvrir les frais
annexes.
De plus, s’engager dans l’investissement locatif sans épargne de précaution est risqué, car la location comporte des risques. Une vacance locative qui se
prolonge, un locataire mauvais payeur, ou des travaux à financer dans un
appartement : votre projet peut se compliquer si vous n’avez pas
d’argent de côté. Mieux vaut donc ne pas se reposer uniquement sur un crédit
immobilier si l’on ne veut pas que l’aventure de l’investissement locatif tourne court.
- Bon à savoir
L’investissement immobilier sans apport consiste à financer l’achat d’un bien immobilier et les frais annexes (tels que les frais de notaire, les garanties et les assurances) en obtenant un prêt à 110%. Ce type de financement permet d’investir dans l’immobilier sans mobiliser de fonds propres au départ. Cependant, il est important de considérer les points suivants :
1 – Un investissement sans apport ne signifie pas investir sans argent : les banques exigent souvent que l’emprunteur dispose d’un montant minimal sur ses comptes courants pour couvrir les frais annexes.
2 – Il est crucial de disposer d’une épargne de précaution pour faire face aux imprévus liés à la location (vacance locative, impayés, travaux, etc.).
3 – Les conditions d’obtention d’un prêt à 110% peuvent varier selon les banques, il est donc important de bien préparer son dossier et de comparer les offres pour maximiser ses chances d’obtenir ce type de financement.
En résumé, un investissement sans apport facilite l’accès à l’investissement immobilier, mais nécessite une gestion financière rigoureuse et une certaine prévoyance pour assurer la pérennité du projet.
Avantages et faiblesses d’un projet locatif sans apport
Si l’investissement locatif sans apport met toujours des étoiles dans les yeux des
investisseurs immobiliers, c’est qu’il a longtemps représenté un choix juteux.
Les avantages d’un projet immobilier sans apport
Investir dans l’immobilier sans apport personnel permet, effectivement, de faire jouer
à fond l’effet de levier du crédit. Le principe est simple : tandis que la banque finance,
l’investisseur s’enrichit avec l’argent des loyers qui rentre. Bien sûr, cette mécanique
a ses limites, car il faut tabler sur une bonne rentabilité de départ, avec plusieurs
achats en cashflow positif de préférence tous les mois. Ces achats absorbent à la
fois le montant des mensualités de prêt, tout en générant des revenus locatifs.
Diversifier son épargne
Préserver son épargne disponible pour investir dans d’autres produits financiers est
l’un des objectifs de l’investissement sans apport. Pourquoi ? Parce qu’un patrimoine
personnel se porte mieux lorsqu’il est diversifié.
Optimiser sa fiscalité
Investir sans apport permet d’optimiser les avantages d’un dispositif comme le
régime fiscal du réel. Ce régime permet d’investir dans l’immobilier en déduisant les
intérêts d’emprunt de ses charges, pour que ces intérêts deviennent déductibles des
impôts.
Résultat sur la durée : des réductions d’impôts avec un bien qui prend de la valeur et
laisse espérer une plus-value immobilière. C’est ce que l’on appelle faire
«de la marge intelligente » dans l’immobilier.
Les faiblesses de cet investissement
Un investissement locatif sans apport réduit de façon importante la capacité
d’emprunt.
Il possède un caractère éminemment plus risqué en cas de crise du marché
immobilier si l’on doit rembourser la banque en revendant à perte.
En augmentant le montant emprunté, il augmente mécaniquement les intérêts
d’emprunt et le coût du crédit.
Comment décrocher un prêt immobilier à 110 % auprès de votre banque ?
Pour réussir à décrocher ce type de financement, multiplier les négociations avec les
banques est indispensable. Comptez un minimum de 10 établissements.
Certes, c’est beaucoup, mais il faut être conscient qu’aujourd’hui les banques ont
restreint considérablement l’accès au crédit pour ce type de prêt. L’État leur impose,
en effet, un certain nombre de contraintes :
- limite de la durée des prêts immobiliers sur 25 ans
- limitation du taux d’endettement des particuliers (investisseurs ou non) à 35 %
- l’ensemble des mensualités de crédit cumulées de l’emprunteur ne doit pas
représenter plus de 7 ans de revenus.
Nos conseils pour décrocher votre crédit immobilier sans apport
1 – N’envisagez plus aujourd’hui d’investir sans apport personnel si votre situation n’est
pas stable. Obtenir ce type de financement nécessite impérativement d’être en CDI
(hors période d’essai) ou de pouvoir témoigner de 3 ans de revenus stables pour les
indépendants.
2 – Soignez votre dossier avec un projet très, très, bien préparé.
3 – Comprenez bien tous vos coûts dans vos calculs de rentabilité : taux d’intérêt, frais
de notaire, frais de garantie et d’assurance, frais d’agence immobilière, frais de
courtage, etc.
4 – Pour un dossier solide, réalisez une simulation de la rentabilité nette-nette de votre
investissement, soit celle qui prend en compte la fiscalité. Choisissez bien sûr pour
celà le bon dispositif fiscal. Ne négligez pas les nombreux dispositifs en cours selon
la nature de votre projet : Pinel, Pinel + ou Malraux dans le neuf, et le statut de
LMNP pour la location meublée, par exemple.
5 – Négociez le prix du logement à l’achat, appartement ou maison, sous les prix du
marché, et faites réaliser une expertise de sa valeur vénale par plusieurs
professionnels indépendants (au minimum 2). Objectif : convaincre la banque qu’une
revente du bien générerait déjà de la plus-value, ce qui limite pour elle les risques à
vous accorder un prêt.
6 – Comment rassurer votre banque pour l’achat de votre résidence principale ou d’un
bel investissement locatif sans apport ? Préparer votre dossier avec le plus grand
soin.
Soyez vigilant notamment à :
- Ne pas dépasser votre capacité d’endettement (important quant à votre capacité de rembourser)
Prévoir le bon dispositif fiscal - Avoir une situation financière parfaitement saine
- Seulement 70 % des loyers sont pris en compte par la banque dans un calcul de rentabilité pour les investissements locatifs.
- Bon à savoir
- Les dispositions du HCSF (Haut Conseil à la Sécurité Financière) visant à restreindre l’octroi du crédit immobilier par les établissements de crédit freinent actuellement l’investissement locatif. Même si l’immobilier et l’investissement dans la pierre restent un placement qui rassure les Français, le crédit est aujourd’hui plus dur à décrocher
- Des dispositifs fiscaux, notamment la loi Pinel, restent en vigueur pour permettre de réduire son impôt sur le revenu grâce à un investissement locatif.
- Un contexte inflationniste est favorable à l’investissement locatif, car les prix des loyers et des biens ne se déprécient pas.
Pour un projet immobilier parfaitement maîtrisé, un investisseur débutant a tout intérêt à faire appel aux conseils avisés d’un professionnel de l’immobilier.