Prêt pour un investissement locatif : tout ce qu'il faut savoir
L’investissement dans la pierre est l’un des investissements préférés des français. Il présente de nombreux avantages comme par exemple : développer son patrimoine, réduire ses impôts (loi Pinel) ou encore préparer sa retraite.
Réaliser un investissement locatif est donc dans la tête d’au moins 20% des Français. En effet, la pierre est souvent considérée comme une valeur refuge en période de crise.
Il faut cependant savoir que la plupart des investissements locatifs sont réalisés au moyen d’un emprunt immobilier. Le financement de ce type de projet immobilier est globalement similaire à l’achat d’une résidence principale… Avec quelques petites différences notamment au niveau des banques…
Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?
À l’inverse de l’achat d’une résidence principale, un investissement locatif consiste en l’achat d’un bien (appartement, maison, immeuble, local commercial,…) dans l’intention de le louer à un futur locataire. Le locataire peut être soit un particulier, soit un professionnel (une entreprise). Les loyers versés par le locataire vont venir compenser, tout ou une partie, de votre prêt immobilier.
Quel type de prêt choisir pour investir dans l’immobilier locatif ?
Lors de l’achat d’un investissement locatif, le type de prêt bancaire souscrit va être déterminant pour le montage financier qui en découle. Il existe deux types de prêts majoritairement souscrits auprès des banques lors des emprunts immobiliers :
Le crédit amortissable
- Le crédit amortissable : c’est le type de prêt que l’on rencontre le plus fréquemment. Dans ce cas-là, vous remboursez mensuellement à la fois du capital et des intérêts. Votre mensualité est toujours la même et se répartit entre les intérêts et le capital. Elle va dépendre de votre dossier, d’un éventuel apport et du taux obtenu.
En début d’amortissement, la part d’intérêt est supérieure (vous payez d’abord la banque). Puis, au fur et à mesure de l’avancement dans votre remboursement de prêt, la tendance va s’inverser et vous vous mettrez à rembourser plus de capital.
Dans le cas spécifique d’un investissement locatif, l’optimisation fiscale sera plus intéressante en début d’emprunt car la part d’intérêt est supérieure (et que ceux-ci sont déductibles de vos revenus fonciers). Une fois votre mensualité déterminée, vous pourrez alors calculer le rendement (ou rentabilité) de votre investissement.
Exemple de calcul d’un crédit amortissable : lors de la souscription à un emprunt de 200 000 € à un taux de 1,7 % sur 20 ans, vous rembourserez la première année la somme totale de 1958 € d’intérêt. Alors que l’année 10, vous rembourserez 1004 € d’intérêt sur votre prêt immobilier.
Le crédit In Fine
- Le crédit In Fine : ce montage particulier permet d’avoir des mensualités inférieures à celles rencontrées dans un crédit amortissable. En effet, celles-ci ne sont composées que des intérêts (et de l’assurance emprunteur). Ensuite, lors de la signature du contrat, une date est fixée à laquelle interviendra le remboursement du capital total en une seule fois.
Ce type de prêt immobilier est particulièrement intéressant dans un dossier d’investissement locatif. Tout d’abord, les intérêts sont calculés sur le montant total emprunté sur toute la durée souscrite. Il s’agit donc d’un montant fixe mensuel, qui est donc supérieur à celui d’un crédit amortissable.
Lors d’un investissement locatif, les intérêts sont considérés comme des charges et sont donc déductibles des loyers versés par le locataire. Cela vous permet donc à la fois, d’optimiser votre fiscalité, mais aussi d’augmenter le rendement de votre investissement locatif (grâce au coût plus faible de la mensualité).
Notez tout de même que le crédit In Fine est souvent associé à un placement financier au sein de la banque prêteuse, comme par exemple la souscription à une assurance vie.
Exemple de calcul d’un crédit in fine : lors d’un emprunt de 200000 € à un taux de 1,7 % sur 20 ans, vous rembourserez tous les ans 3400 € d’intérêt, jusqu’à la date fixée dans l’offre.
Quelle durée de prêt pour un investissement locatif ?
La durée de prêt pour votre investissement locatif va dépendre de ce que vous recherchez dans votre investissement locatif : un complément de revenus ou un placement pour le futur. Plus la durée de remboursement va être courte, plus votre mensualité va être élevée. Mais parallèlement le taux d’intérêt sera inférieur.
À l’inverse, pour une durée de remboursement plus longue, la mensualité sera inférieure mais le taux d’intérêt sera plus élevé. Dans ce cas, la part d’intérêts remboursés à la banque sera supérieure. Mais l’équilibre entre votre mensualité d’emprunt et le loyer versé par le locataire peut être plus favorable.
À vous de faire plusieurs simulations de durées afin de déterminer le meilleur rapport entre votre mensualité et le loyer futur de votre locataire. Celles-ci vont aussi vous permettre de déterminer le montant d’un potentiel apport. La durée de prêt la plus souvent rencontrée pour un investissement locatif est de 20 ans. Cette durée permet généralement d’équilibrer les deux variables que sont le montant de la mensualité versus le montant du loyer.
Quel est l’investissement locatif le plus rentable ?
Il existe différents types d’investissements locatifs et surtout différents statuts fiscaux. Les deux principalement rencontrés (hors dispositifs de défiscalisation spécifiques) sont :
- La location nue : dans laquelle vous louez un logement non meublé (à l’exception éventuelle d’une cuisine équipée et de la salle de bain). Le locataire louant le logement se charge donc de l’ameublement. Cette location va générer des revenus fonciers.
- La location meublée : ici le locataire n’a rien à amener puisque le logement est loué entièrement meublé (cela comprend notamment tout le nécessaire de cuisine, mais aussi les couettes, oreillers, …). La liste des meubles à inclure est fixée dans un décret. La location meublée génère des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
La location meublée peut consister en une location longue durée (un seul locataire avec un bail annuel classique). Mais elle peut aussi prendre la forme d’une location courte durée (en passant par des plateformes comme AirBNB par exemple).
La location courte durée est celle présentant les meilleurs rendements. Elle est souvent considérée comme l’investissement locatif le plus rentable.