Par Andrea Prata, co-fondateur de MyTotem
Bonjour Andrea, pouvez-vous nous expliquer en quoi consiste ce changement majeur lié à la loi finance 2025 ?
Andrea Prata : Bonjour, effectivement, la loi de finances 2025 prévoit une modification importante pour les propriétaires en location meublée non professionnelle. Jusqu’à présent, ils pouvaient déduire les amortissements lors du calcul de la plus-value à la revente. Cet avantage va disparaître, entraînant une hausse de l’impôt.
Pouvez-vous nous rappeler ce qu’est exactement la déduction des amortissements en LMNP ?
Andrea Prata : Bien sûr. Le régime LMNP permet de réduire, voire d’annuler, l’impôt sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement. En fait, un bien immobilier perd de la valeur avec le temps, tout comme ses équipements. L’amortissement permet de répartir cette dépréciation chaque année, en déduisant une partie de la valeur du bien et des équipements des revenus locatifs.
Pourriez-vous nous donner un exemple concret ?
Andrea Prata : Prenons l’exemple d’un bien acheté 200 000 €, dont 20 000 € pour le terrain, et 10 000 € de meubles. Le bien (hors terrain) est amorti sur 30 ans, soit 6 000 € par an, et les meubles sur 5 ans, soit 2 000 € par an. Si vous percevez 10 000 € de loyers et avez 2 000 € de charges, vous n’aurez aucun impôt à payer (10 000 – 8 000 – 2 000 = 0).
Et quel est le changement apporté par le budget 2025 concernant la revente du bien ?
Andrea Prata : Jusqu’à présent, l’amortissement n’était pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Par exemple, si vous achetiez un appartement 200 000 €, amortissiez 50 000 € et le revendiez 300 000 €, la plus-value était de 100 000 €. Désormais, les amortissements seront réintégrés, ce qui augmente la plus-value imposable.
Pouvez-vous nous donner un exemple chiffré de l’impact sur l’impôt à payer ?
Andrea Prata : Reprenons l’exemple précédent. Avec la réintégration des amortissements, la plus-value passe de 100 000 € à 150 000 €. L’impôt total passe de 36 200 € à 54 300 €, soit une différence de 18 100 €.
Pourquoi ce changement ?
Andrea Prata : Le gouvernement cherche à augmenter ses recettes fiscales, et aucune niche n’est épargnée. Cela peut aussi être une façon d’encourager la location longue durée, car l’imposition sur la plus-value diminue avec le temps.
Quels conseils donneriez-vous aux propriétaires en LMNP ?
Andrea Prata : Il est crucial d’anticiper sa stratégie fiscale avant de vendre un bien en LMNP, compte tenu de l’impact significatif de la réintégration des amortissements.
