Étapes vente immobilière
Depuis le moment où l’on repère l’annonce, à celui de la signature de l’acte de vente, un achat de bien immobilier peut prendre du temps. Il se déroule en phases successives dont certaines sont importantes, car elles commencent à engager financièrement les 2 parties. Parce qu’un achat immobilier réussi, est un achat bien préparé, voici ici décrites en détail les étapes d’une vente immobilière.
La recherche d’un bien
La première étape cruciale de tout projet immobilier consiste à rechercher le bien idéal. Cette phase implique la sélection de biens et l’organisation de visites. Pour optimiser cette démarche, l’acquéreur doit établir des critères précis, tels que : choisir entre un bien neuf ou ancien, déterminer le type de surface souhaitée, fixer un budget approprié et identifier les équipements indispensables.
Plusieurs canaux existent pour trouver une maison ou un appartement à vendre : consulter des articles et des annonces immobilières en ligne, ou passer par une agence immobilière ou un professionnel comme un chasseur immobilier à qui l’on donne mandat pour trouver le bien.
En réalisant lui-même ses recherches, un simple particulier n’a pas accès au marché caché de l’immobilier. Raison pour laquelle un professionnel comme un agent ou un chasseur immobilier lui permet de trouver plus vite des biens immobiliers intéressants comme une maison ou un appartement non répertoriés via les annonces. Un professionnel aide ensuite à réaliser une estimation du prix du bien en vue de l’achat.
Puis, lorsqu’un bien a retenu son attention, l’acquéreur doit poser quelques questions au vendeur ou à l’agent immobilier qui officie pour son compte, sur :
- La superficie du bien pour faire une estimation du prix proposé par rapport à celui du prix moyen au mètre carré sur le secteur.
- Le montant total des charges mensuelles ou annuelles et le type de chauffage. Pour un appartement, il faut demander le montant des charges de copropriété avant la vente.
- Le prix de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.
- Bon à savoir
Faire plusieurs visites, à des moments différents de la journée pour juger de l’éclairage et du voisinage est recommandé. Prendre des photos ou faire de courtes vidéos dans le logement est aussi très utile pour mûrir son choix.
Si l’acheteur souhaite poursuivre son projet immobilier, il devra éplucher ensuite un certain nombre de documents pour s’assurer que le logement ne réserve pas de vices cachés, avec :
- Les diagnostics immobiliers qui permettent de connaître la classe énergétique du bien, sa superficie exacte, ainsi que la possible présence de plomb, d’amiante, ou de parasites.
- Les conseils de la mairie pour savoir si le bien n’est pas en zone inondable. Renseignez-vous aussi pour savoir si un projet prévu par la mairie ne menace pas d’impacter le secteur.
- Bon à savoir
Lors d’un achat immobilier, le diagnostic immobilier (DTT), ainsi que d’autres diagnostics immobiliers et documents relatant l’état des risques et pollutions (ERP), doivent être légalement remis lors du compromis de vente, mais peuvent l’être avant le compromis par l’agence immobilière ou le vendeur lors des visites.
Rédiger son offre d’achat
À cette étape, on va parler argent. Le vendeur propose un prix, son offre pouvant être sous, voire très en dessous du prix proposé à la vente. Ce type d’offre s’observe en particulier quand des faiblesses, comme d‘importants travaux à entreprendre, ont été remarquées lors de la visite du bien.
Une offre se fait par écrit, en précisant le prix proposé ainsi que le délai de validité de l’offre. Celui-ci est souvent fixé à 2 semaines.
C’est au vendeur ensuite d’accepter ou de refuser l’offre, dans le délai imparti. En cas de refus, une contre-proposition peut être faite par le vendeur et c’est à l’acheteur de l’accepter ou non.
Signer une promesse de vente
L’étape de la promesse, ou compromis de vente, n’est pas obligatoire mais vivement recommandée. Cet avant-contrat sécurise l’acheteur, car il lui assure que le vendeur lui réserve son bien jusqu’à l’aboutissement de la vente.
En échange, il s’engage à l’achat, mais il conserve 2 moyens de rétractation :
– un délai légal de 10 jours sans condition ;
– l’ajout de clauses suspensives au contrat (importantes pour la transaction), comme l’obtention du financement avec le feu vert de la banque pour un prêt immobilier.
Un compromis de vente peut être signé sous seing privé ou en passant par les services d’un notaire. Dans ce cas, l’acte est considéré authentique, et permet au notaire d’avancer sur le travail de toutes les vérifications préalables à la vente.
Attention ! En signant une promesse de vente, un acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation d’un montant égal à 10 % de la valeur du bien. Dans le cas où la transaction n’aurait pas lieu, et suite à une rétractation en dehors des conditions légales (délai ou clause de prêt), cette somme est conservée par le propriétaire à titre d’indemnisation.
Signature de l’acte de vente
À cette étape, le passage par l’office notarial est obligatoire, car l’acte de vente doit être authentique.
On conseille, cependant, de recourir à 2 notaires différents, qui défendent respectivement les intérêts du vendeur et de l’acquéreur. Cela ne coûte pas plus cher, la loi prévoyant dans ce cas que les honoraires soient partagés entre les 2 notaires.
La signature d’une promesse de vente peut s’effectuer aujourd’hui à distance grâce à la dématérialisation. Mais l’acte de vente, lui, nécessite la présence physique des 2 parties. C’est à cette étape, en effet, que les clés sont remises, moyennant la signature de l’acte et le règlement final du bien et de ses frais d’achat.
Puis, des attestations de propriété sont remises à l’acheteur pour lui permettre de débuter les démarches qui vont lui permettre d’occuper le logement.
Dernière des étapes : l’acte de propriété
Mais il faut encore attendre un peu pour l’acte de propriété définitif.
Le notaire doit accomplir les dernières formalités, dont l’enregistrement de l’acte auprès du service de la publicité foncière.
C‘est l’administration fiscale qui adresse finalement l’acte authentique cacheté par ses soins au notaire, qui lui, ensuite, le transmet à l’heureux propriétaire.
Ce n’est qu’au terme de toutes ces étapes qu’un achat immobilier, ou une vente, s’achève définitivement.
- Bon à savoir
– Rechercher un bien immobilier avec les conseils d’une agence immobilière ou autre professionnel fait gagner du temps.
– Un compromis de vente n’engage pas l’acquéreur s’il n’a pas encore trouvé de financement, grâce aux clauses suspensives. Il faut obligatoirement mentionner sur le contrat que la réalisation de la vente est conditionnée à l’obtention du prêt auprès de la banque.
En cas de travaux à réaliser, l’obtention du permis de construire peut également faire partie de ces clauses.