Andrea Prata, co-fondateur MyTotem et Pierre-Philippe Destruel, directeur du pôle immobilier.
Comment se porte le marché immobilier en cette rentrée 2026 ?
PPD : Le marché est plutôt stable, mais il reste fragile.
Les prix ont globalement arrêté de fortement baisser et on retrouve davantage de vendeurs et d’acquéreurs avec de vrais projets. En revanche, le financement reste le point central.
Aujourd’hui, ce n’est pas forcément le prix du bien qui bloque une vente. C’est souvent la capacité de financement de l’acquéreur et les conditions dans lesquelles son dossier va être accepté par la banque.
Justement, où en sont les taux de crédit ?
Ad : On reste sur des taux qui tournent autour de 3 % à 3,5 % pour les bons dossiers, selon les durées et les profils.
On est très loin de la situation qu’on a connue avec des taux à 1 %, mais le marché s’est adapté. Les acquéreurs aussi.
Ce qui est important aujourd’hui, c’est de ne pas regarder uniquement le taux. Il faut regarder le financement dans son ensemble : l’apport, la durée, l’assurance, le coût total, mais aussi la manière dont le dossier est présenté à la banque.
Est-ce que les banques prêtent encore facilement ?
AD : Elles prêtent, oui. Mais elles sont sélectives.
Un bon dossier, bien préparé et cohérent, peut obtenir de très bonnes conditions. À l’inverse, un projet mal préparé peut vite devenir compliqué.
C’est d’ailleurs pour cette raison que chez MyTotem, nous faisons intervenir le courtier très tôt dans le projet immobilier.
Avant même de multiplier les visites, il faut savoir précisément ce que l’acquéreur peut acheter.
Les prix vont-ils encore baisser d’ici la fin de l’année ?
PPD : Je ne crois pas à une baisse généralisée du marché.
On va surtout continuer à avoir de grosses différences selon les villes, les quartiers et même selon la qualité des biens.
Certains secteurs ont déjà beaucoup corrigé. Paris et une partie de l’Île-de-France semblent par exemple retrouver davantage de stabilité.
Mais surtout, aujourd’hui, deux appartements situés dans la même rue peuvent avoir des comportements complètement différents.
Un bien au bon prix, bien présenté et sans défaut majeur peut très bien se vendre. Un bien surestimé peut rester plusieurs mois sur le marché.
C’est donc toujours le prix qui fait la différence ?
PPD : Le prix, mais surtout le bon prix.
Le marché actuel pardonne beaucoup moins les erreurs d’estimation.
Mettre un bien 10 % trop cher en pensant qu’on pourra toujours négocier ensuite est rarement une bonne stratégie. On perd les premiers acquéreurs, l’annonce vieillit et le bien finit parfois par se vendre moins bien que s’il avait été correctement positionné dès le départ.
Notre travail, c’est justement d’expliquer cette réalité au vendeur.
Est-ce que septembre 2026 est un bon moment pour acheter ?
PPD : Si le projet est mûr et que le financement est validé, oui.
Attendre uniquement dans l’espoir que les prix baissent ou que les taux reviennent fortement en arrière peut aussi faire perdre des opportunités.
La vraie question n’est pas : “Est-ce que septembre 2026 est le meilleur moment pour acheter ?”
La vraie question, c’est : “Est-ce que c’est le bon moment pour moi ?”
Si la réponse est oui et que le financement est sécurisé, il faut regarder les opportunités.
Et pour vendre ?
PPD : Même chose. Il faut arrêter de raisonner uniquement en fonction du marché national.
L’immobilier reste avant tout un marché local.
Un propriétaire doit connaître la concurrence autour de son bien : ce qui est actuellement en vente, depuis combien de temps, à quel prix, et surtout ce qui s’est réellement vendu.
Une bonne estimation ne consiste pas à donner au propriétaire le prix qu’il a envie d’entendre. Elle consiste à lui donner les éléments qui lui permettront de prendre la bonne décision.
On parle d’environ 900 000 transactions en France cette année. Est-ce encore un marché dynamique ?
PPD : Oui. 900 000 transactions, cela reste un marché considérable.
Il faut remettre les chiffres en perspective. On sort de plusieurs années complètement atypiques : taux extrêmement bas, envolée des volumes, hausse des prix, puis remontée très rapide des taux.
Aujourd’hui, on retrouve progressivement un marché plus normal, dans lequel les acheteurs négocient davantage et les vendeurs doivent être plus réalistes.
Qu’est-ce qui peut faire évoluer le marché dans les prochains mois ?
AD : Le principal sujet sera encore le financement.
Il faudra suivre les taux de crédit, mais aussi l’évolution des taux obligataires français et les décisions de la BCE.
Si les conditions de financement se détendent en 2027, cela pourrait redonner du pouvoir d’achat aux acquéreurs et relancer plus franchement les volumes.
À l’inverse, si les taux repartent à la hausse, le marché pourrait de nouveau ralentir.
Quel scénario privilégiez-vous pour 2027 ?
AD : Aujourd’hui, je privilégierais plutôt celui de la stabilité.
Je ne m’attends ni à une explosion du marché ni à un effondrement.
Si les taux se stabilisent et que les prix restent raisonnables, nous devrions progressivement retrouver davantage de fluidité.
Mais il faudra continuer à regarder les marchés ville par ville. Il n’existe plus vraiment “un” marché immobilier français uniforme.
L’investissement locatif reste-t-il intéressant ?
PPD : Oui, mais il faut être beaucoup plus précis qu’avant.
Acheter simplement parce que “la pierre est une valeur sûre”, ce n’est pas suffisant.
Il faut regarder le prix d’achat, le loyer réellement applicable, les charges, la fiscalité, le DPE, les travaux éventuels et bien sûr la demande locative.
Un investissement immobilier doit être étudié comme un véritable projet financier.
Finalement, quel conseil donneriez-vous à quelqu’un qui a un projet immobilier en cette rentrée ?
AD : De préparer son projet avant de se lancer.
Pour un acquéreur, cela signifie connaître précisément sa capacité de financement avant de chercher son bien.
Pour un vendeur, cela signifie avoir une estimation réaliste et une vraie stratégie de commercialisation.
C’est exactement la vision que nous avons développée chez MyTotem : réunir les métiers du financement et de l’immobilier pour accompagner un projet dans sa globalité.
Parce qu’une vente réussie, ce n’est pas simplement trouver un acquéreur.
C’est trouver le bon acquéreur, au bon prix, avec un financement sécurisé.
